“İmara açın, korkmayın.”
Bu cümle ETO Başkanı Metin Güler’e ait. Konut krizine dikkat çeken Güler, belediyelere çağrıda bulundu. Diyor ki: “Bu şehir artık konut üretemiyor.”
Haklı mı? Evet.
Çözümü doğru mu? İşte orası tartışmalı…
Önce haklı olduğu kısmı teslim edelim. Eskişehir’de konut krizi her geçen gün daha da derinleşiyor. 2+1 daire kiraları 25 bin liraya dayandı. Satılık dairelerin m² fiyatları astronomik seviyelerde. Orta gelirli bir ailenin başını sokacak bir ev alması artık neredeyse imkânsız. Ancak bu krizin çözümünü sadece “imar açarak” aramak, hastayı yanlış tedavi etmek olur. Çünkü mesele sadece arsa değil.
1. Dövize Bağlı Maliyet Artışı: Betonun Dolarla Ne Alakası Var?
Gelin bir inşaatın 2024 Mayıs ayında başladığını ve 8 ayda tamamlandığını varsayalım. Bu süreçte döviz kuru 1 dolar = 29 TL’den 38 TL’ye çıktı.
İnşaatta kullanılan malzemelerin (demir, çimento katkıları, alüminyum, cam, PVC, makine ekipmanları) yaklaşık %80’i doğrudan ya da dolaylı olarak dövize bağlı.
Bu, kaba bir hesapla şunu doğuruyor:
Bir konutun 8 ay önce 1.5 milyon TL’ye mal edilmesi mümkünken, bugün aynı konutun maliyeti 2.1 milyon TL’ye çıkabiliyor.
İmar açsanız da, ruhsat verseniz de, yatırımcı ucuz ev yapamıyor. Çünkü maliyet dövizle, gelir TL ile.
2. Yeni Konut, Eski Mahalleyi de Ateşe Veriyor
Yeni yapılan konutların fiyatı sadece o inşaatla sınırlı kalmıyor. Aynı mahallede 20 yıllık dairesi olan biri, karşısına yapılan yeni sitede m² fiyatının 50 bin TL olduğunu görünce, kendi evine de 40 bin TL fiyat biçiyor.
Yani bir örnekle:
Yeni yapılan bir konut 2 milyon TL’ye satıldığında, hemen yan sokağındaki eski bina da bir anda 1.2 milyondan 1.6 milyona fırlıyor.
Bu zincirleme etki, “konut yapınca ucuzlar” varsayımını boşa çıkarıyor.
3. Mevcut İmar Alanları Gerçekten Dolu mu?
Güler “yeni imar planı” istiyor. Doğru olabilir. Ama önce şu soruya yanıt vermek lazım:
Mevcut imar alanları gerçekten doldu mu?
Odunpazarı’nın bazı bölgelerinde yıllardır atıl duran arsalar var. Tepebaşı’nda konut alanı görünüp hala tarla gibi kalan yerler mevcut.
Kimi müteahhitler “arsa dursun, değerlenir” diye bekliyor. Yani sorun sadece imar planı değil, mevcut alanların efektif kullanılmaması da.
Peki, Ne Yapmalı?
- Kamu eliyle sosyal konut üretimi artmalı: Yasal olarak ne kadar uygun bilmiyorum ama Belediyeler TOKİ’ye bırakmadan ucuz ve nitelikli konutlar inşa etmeli.
- İnşaat girdilerinde yerli üretim teşvik edilmeli: Demir, çimento ve yalıtım malzemeleri gibi kalemlerde devlet üreticiyi desteklemeli.
- Boş duran imarlı arsalar vergilendirilmeli: Elinde imarlı arsa olup inşaat yapmayan mülk sahiplerine caydırıcı vergi uygulanmalı.
- Ranta değil ihtiyaca göre imar açılmalı: Sadece rant getirecek bölgeler değil, gerçekten konut ihtiyacının olduğu bölgelere yönelinmeli.
Cesaret Mi, Strateji Mi?
ETO Başkanı’nın “biraz cesaret lazım” sözünü duyan birçok kişi, “Cesaret mi yoksa körlemesine bir genişleme mi?” diye soruyor.
Evet, bu kent pahalı. Ama ucuzlaması sadece harita üzerindeki çizgilerle olacak kadar basit değil.
İmar açmak kısa vadeli çözüm sunabilir ama uzun vadede yeni sorunları da beraberinde getirebilir: Altyapı yetersizliği, trafik yoğunluğu, plansız büyüme, çevre sorunları…
Bu yüzden mesele cesaret değil, planlama cesareti.
Eskişehir’in buna ihtiyacı var.
Not: Rant, birilerinin kazanması demekse, önce halk kazanmalı…