Yeşiltepe Mahallesi yeni imar planına ilişkin önemli açıklamalarda bulunan Kılıç, Eskişehir Haber Ajansı (EHA) muhabiri Alperen Ata’ya konuştu.
Teknik açıdan ayrık nizam imar planı istediğimiz imar planı
Yeşiltepe Mahallesi'nde onaylanan 2.4 emsal değeri ve ayrık nizam kararı içeren imar planı tadilatını/uygulama imar planını teknik açıdan nasıl değerlendiriyorsunuz?
Teknik açıdan bir kere ayrık nizam imar planı bizim tam olmasını istediğimiz imar planı. Yani bizim bir an önce bitişik nizam imar planından kurtulup ayrık nizam imar planına zaten geçmemiz gerekiyor. Yeşiltepe Mahallesi'nde yapılan imar planına baktığımız zaman da şöyle bir şey öngörülmüş durumda. Şu anda mevcut bitişik nizamda tabi emsal olmuyor ama yaklaşık olarak şunu söyleyebiliriz. 1.6 olan emsal, vatandaşların bir araya gelip arsaları birleştirip ayrık nizam yapması halinde 2.4'e çıkartılıyor. Bu da ayrık nizamda şöyle bir avantaj da var. Bir gizli emsal artış dediğimiz ekstra bir kazanımı da var. Onu da dikkate alırsak yaklaşık %75-80 gibi bir imar artışına denk geliyor ki bizce teknik açıdan gayet dönüştürmeyi yapmaya yetecek bir bonus verilmiş oluyor.
“Eskişehir genelinde bitişik nizam imar planını terk etmemiz gerekiyor”
Ayrık nizamın bölgeye getireceği avantajlar veya dezavantajlar nelerdir?
Bir kere şunu artık ortaya çok net koymamız lazım. Bizim Eskişehir genelinde bitişik nizam imar planını terk etmemiz gerekiyor. Çünkü bitişik nizam imar planı bir kere inşaat yapmasında ciddi güçlükler olan yani kağıt üzerinde hesapladığımız projeyle yerinde yaptığımız inşaatın teknik olarak birebir örtüşemediği, işte temel yalıtımından binalar arasındaki derzin bırakılmasına kadar birçok sorunla yaşadığımız ve depremde kötü sonuçlar doğuran, binaların ciddi hasar almasına veya yıkılmasına yol açacak derecede ciddi sorunlara sebep olabilecek bir bitişik imar şekli. Çünkü siz bitişik nizamda iki tane binanın arasında bir inşaat yapmaya çalışıyorsunuz. Temellerinizde bir çıkma, patlanma yapma hakkınız yok ayrık nizamda olduğu gibi. Onun dışında işte binalar arasında bir depremde çekiçleme etki istediğimiz, binalar birbirine vurmasın diye bir derz bırakmanız gerekiyor. Bu uygulamada çokça yapılan bir hata gereğinden çok az kalmış oluyor. Dolayısıyla depremde de kötü sonuçlar doğuruyor. Onun dışında siz bitişik nizam imar planında otopark sorununu çözmeniz mümkün değil. Yani düşünün tek daire üç katlı bir apartman, üç daire olduğunu düşünün. Bu binanın “cope”si 7-8 metre, belki 10 metre ama 3 tane araç var. Nereye park edecekler mümkün değil. Yani hiçbir binanın kendi bünyesinde otoparkı çözmesi söz konusu değil. Dolayısıyla buna da yol açıyor. Dolayısıyla insanların herhangi bir yeşil alan, bahçe, böyle bir ferah bir konuta erişemiyorlar. Bir bahçeleri olmuyor. Çoğu zaman karanlık oda diye tabir ettiğimiz odalar çıkabiliyor. Dolayısıyla bitişik nizam neresinden bakarsanız bakın kesinlikle ayrık nizama geçilmesi gereken bir imar planı ayrık nizamın da bir o kadar avantajı var. Hem depreme çok daha dayanıklı yapılar yapabiliyorsunuz. Hem bahçesi olan otopark sorunu olmayan yapılar yapabiliyorsunuz hem de çok ciddi maliyetleri düşürebiliyorsunuz.
Ayrık nizamda çalıştığınız için deprem dayanımları çok daha yüksek oluyor
Planda parseller birleştiriliyor. Birleştirmeyle inşaat firmalara bölgeye olan ilgisini arttıracak mı?
Aslında arttırır. Bitişik nizam bizim katında tek daire olan üç katlı bir binayı artık zaten müteahhitler yapmak istemiyor. Çünkü şu anki ekonomik koşullarda en azından katında iki daire olan yer. Müteahhitler ben buraya teklif verebilirim diyorlar. Bitişik nizam katında tek daire olan üç katlı bir inşaat yaptığınızı düşünün. Buraya da bir tane asansör, bir tane giriş kapısı, bir tane merdiven koyuyorsunuz. Bir tane asansör sekiz kişilik ama apartmanda üç daire var. Belki o üç dairede altı kişi yaşıyor. Sekiz kişilik asansör koymuş oluyorsunuz. Ama katında dört daire olan üç katlı bir binayı yaptığımız zaman on iki daireye bir asansör koymuş oluyorsunuz. Sadece giriş kapısı merdiven ve asansör maliyetinin üç daire yerine on iki daireye bölünmesi bile yüzde 10 gibi bir ekonomiklik sağlıyor. Onun dışında ayrık nizam yaptığınız için bahçeli otoparklı daireler üretiyorsunuz. Satış değerleri, bedelleri çok daha yüksek oluyor.
Ayrık nizamda çalıştığınız için deprem dayanımları çok daha yüksek oluyor. Müteahhitler arsaları doğrudan birleştiremez; ancak vatandaş birleşmenin kâr getireceğini görürse, müteahhit de aynı şekilde düşünür ve uzlaşma kendiliğinden oluşur. Yeşiltepe’deki imar durumu da bu birleşmeyi teşvik edecek nitelikte.
“Belediyenin, bitişik nizam iki kat olan bir yeri üç kata çıkarmaya yetkisi yok”
Vatandaşlar, genelde birleşik nizam istediklerini ifade ediyorlar. Ancak belediye, bunun mümkün olamayacağını söylüyor. Vatandaşlar ile belediye arasında ortaklaşa bir çözüm bulunabilir mi? Bu konuda bir uzlaşmaya varılabilir mi?
Aslında vatandaşlar ilk etapta “bitişik nizamda kat artışı istiyoruz” diyor ya da diyordu. Ancak biz Yeşiltepe sakinleriyle görüştüğümüzde durumun farklı olduğunu görüyoruz. Öncelikle belediyenin, bitişik nizam iki kat olan bir yeri üç kata çıkarmaya yetkisi yok; böyle bir karar alınsa bile mahkeme tarafından iptal edilir. Ayrıca belediye, zaten bitişik nizam iki kat olan bir bölgeyi üç kata çıkarmamalı. Çünkü doğrudan kat artışı vermek, kısa vadede faydalı görünse de uzun vadede mahalleye zarar verir.
“Bitişik nizamda üç kat yapılsa bile müteahhitler bu projelere ilgi göstermeyecektir”
Yeşiltepe için önemli bir fırsat var: Burası ayrık nizamda üç ya da dört kat olarak planlanabilirken, bitişik nizamda üç kata çıkarılması halinde otopark sorunu çözülemez, bahçeli alanlar oluşturulamaz. Üstelik bitişik nizamda üç kat yapılsa bile müteahhitler bu projelere ilgi göstermeyecektir. Üç dairelik bir inşaattan kâr edemeyecekleri için en az iki veya üç parseli birleştirmeye yine yöneleceklerdir. Kaldı ki belediyenin doğrudan böyle bir düzenleme yapma yetkisi zaten bulunmamaktadır. Dolayısıyla vatandaş için en avantajlı seçenek, bölgenin ayrık nizama çevrilmesiyle birlikte inşaat alanı artışının sağlanmasıdır. Plan da bunu öngörmektedir.
“Yeşiltepe’de de plan hayata geçtiğinde aynı memnuniyetin yaşanacağına inanıyoruz”
Yeşiltepe’deki dönüşüm Eskişehir için örnek olabilecek mi?
Aslında bu dönüşüm gerçekleşmeden önce Odunpazarı Belediyesi’nin Huzur, Erenköy ve Çankaya mahallelerinde başlattığı projeler örnek teşkil ediyor. Bu mahallelerde daha önce bitişik nizam yapılar varken şimdi ayrık nizam inşaatlar yükseliyor. Gördüğümüz kadarıyla hem müteahhitler hem de vatandaşlar bu durumdan oldukça memnun. Yeşiltepe’de de plan hayata geçtiğinde aynı memnuniyetin yaşanacağına inanıyoruz. Çünkü şu anda müteahhide veremeyen vatandaşlar, ayrık nizam uygulamasıyla çok daha değerli dairelere sahip olabilecekler.
“İtiraz dilekçelerini tek tek değerlendirip dikkate alacağını belirtiyor”
Vatandaşlarla yaptığımız görüşmelerde aslında planın genelinden değil, birkaç maddesinden rahatsız olduklarını görüyoruz. Örneğin, imar artışından faydalanmak için belirli sayıda parselin birleştirilmesi gerekiyor. Plan, bu konuda “parsel sahiplerinin üçte ikisi anlaşırsa, kalan üçte biri anlaşmasa bile belediye re’sen tevhidi sağlar” diyor. Vatandaşlar bu maddenin kaldırılmasını istiyor, belediye de buna sıcak bakıyor. Diğer talepler de genellikle “daha az birleşelim” gibi detaylarla ilgili ve belediye bu konularda gelen itiraz dilekçelerini tek tekdeğerlendirip haklı talepleri dikkate alacağını belirtiyor.
“Dünyanın en iyi planı yapılsa bile itirazlar olacaktır”
Ayrıca bu plan, meclisten CHP ve AK Parti’nin oy birliğiyle geçmiş durumda. Elbette bu aşamada bazı küçük krizler yaşanabilir; çünkü koca bir mahallenin planı hazırlanıyor. Dünyanın en iyi planı yapılsa bile itirazlar olacaktır. Ancak belediyeyle görüştüğümüzde görüyoruz ki, kapılarını kimseye kapatmış değiller ve “ne gerekiyorsa yapalım” anlayışıyla hareket ediyorlar. Bu, hem Başkan Ahmet Ataç’ın hem de ilgili bürokratların yaklaşımı.
“İtirazların rafa kaldırılmasına neden olması Yeşiltepe için üzücü olur”
Dolayısıyla, hem CHP’nin hem AK Parti’nin desteğiyle geçmiş bir plan varken, bazı itirazların planın iptaline veya rafa kaldırılmasına neden olması Yeşiltepe için üzücü olur. Çünkü bu mahallenin dönüşmesini, ayrık nizama geçmesini gerçekten istiyoruz. Gelinen nokta çok önemli; artık “olmasın” değil, “nasıl olsun” aşamasındayız. Meclis üyeleri de bu anlayışla hareket etmeli ve konuyu siyaset üstü tutmalıdır. Nasıl ki plan meclisten oy birliğiyle geçerken siyaset üstü bir konu olarak görülmüşse, aynı yaklaşımın bundan sonraki süreçte de sürdürülmesi gerektiğine inanıyoruz.