Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO), “konut ve barınma, yapı stoku, kentsel dönüşüm, TOKİ uygulamaları, Avrupa’da sosyal konut sistemi” başlıklarını kapsayan araştırmasının sonuçlarını kamuoyuyla paylaştı.
ÜÇ AFET RİSKLİ ALAN BULUNUYOR
Araştırma göre Eskişehir’de, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkisinde bulunan üç adet afet riskli alan yer alıyor. Bu alanlar; Gündoğdu, Küçük Sanayi Sitesi ve TOKİ yetkisinde bulunan Karapınar Gecekondu Önleme Bölgesi olarak sıralanıyor.
2030 İÇİN YÜKSEK KAPASİTELİ PLANLAMA
2016 yılında Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylanan 1/25.000 ölçekli nazım imar planı, 2030 projeksiyon yılı için Eskişehir’in konut ihtiyacını fazlasıyla karşılayacak şekilde hazırlandı. Planda, kentin mevcut büyüme eğilimleri dikkate alınarak nüfus öngörüleri ve yerleşim kapasitesi belirlendi. Nazım İmar Planı’nda, mevcut nüfus artış trendine göre 2030 yılı nüfusu 1 milyon 98 bin 360 kişi olarak öngörüldü. Bununla birlikte, sanayi yatırımları gibi olağanüstü gelişmelerin yatırımları gibi olağanüstü gelişmelerin yaratabileceği ek nüfus artışları da hesaba katılarak, kentin 1 milyon 237 bin 225 kişiyi barındırabilecek kapasiteyle planlandığı vurgulandı.
ESKİŞEHİR NÜFUSU ÖNGÖRÜLERİN GERİSİNDE
TÜİK 2022 verilerine göre Odunpazarı ve Tepebaşı’nın toplam nüfusunun 807 bin 68 olarak kaydedildi. Kent nüfusu 2024 yılı itibarıyla 921 bin 630 olarak saptandı. Bu rakamlar, 2016 yılında hazırlanan Nazım İmar Planı’nın öngördüğü nüfus kapasitesinin halen aşılmadığını, aksine planlanan sınırların oldukça gerisinde olduğunu ortaya koyuyor.
382 BİN KONUT AKTİF KULLANIMDA
Eskişehir Su ve Kanalizasyon İdaresi (ESKİ) Genel Müdürlüğü verilerine göre; Odunpazarı ve Tepebaşı’nda toplan 382 bin 309 abone bulunuyor. Bu sayı, faal olarak kullanılan 382 bin 309 konuta karşılık geliyor.
YAKLAŞIK 20 BİN KONUT KULLANILMIYOR
Verilere göre, bu abonelerin yaklaşık 15 bini pasif durumda. Pasif aboneler; kiralık, satılık, bekletilen ya da nadiren kullanılan boş konutları ifade ediyor. Öte yandan, 2025 yılı öncesinde takılan 3 bin 406 yeni sayacın abone işlemleri henüz başlatılmadı. 2025 yılı Kasım ayına kadar takılan sayaçlar içinde ise 1417’sinin abonelik süreci başlatılmadı.
Bu veriler doğrultusunda, Eskişehir merkezde kesin olarak boş olduğu tespit edilen konut sayısı 4 bin 829 olarak hesaplanıyor. Pasif aboneler ile abone işlemleri başlatılmayan yeni sayaçlar birlikte değerlendirildiğinde, kullanılmayan konut sayısının yaklaşık 20 bine ulaştığı görülüyor. ESKİ verileri, Eskişehir’de acil bir konut açığı bulunmadığını ortaya koydu.
KİRA ARTIŞININ NEDENİ KONUT ARZI DEĞİL
Eskişehir Sanayi Odası (ESO) raporuna göre 2023 resmi istatistikleri, Eskişehir’de konut satış ve kira bedellerinin çevre iller olan Ankara, Bursa, Kütahya, Afyonkarahisar ve Bilecik’in üzerine çıktığını, hatta İstanbul seviyelerine yaklaştığını ortaya koyuyor. İnşaat Mühendisleri Odası ise bu artışların yalnızca konut arzı yetersizliğiyle açıklanamayacağını vurguluyor. İMO’ya göre kira ve konut fiyatlarındaki yükselişte yüksek enflasyon, döviz kurları, emtia maliyetleri, krediye erişimdeki güçlükler ile kentlerin nüfus yapısı ve yaşanabilirlik özellikleri belirleyici rol oynuyor.
Öte yandan, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi tarafından Aralık 2025’te yayımlanan “Sahibindenx Kiralık Konut Piyasası Görünümü Raporuna” göre Eskişehir, yüzde 16,9’luk kira artış oranıyla Türkiye genelinde kira artışının en düşük olduğu iller arasında yer aldı.
EN GÜVENLİ ALANLARDA TOKİ YOK
1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda, Eskişehir’de mevcut yapılaşmanın büyük ölçüde 1.derece riskli alanlarda yer aldığı belirtilirken; Muttalip, Koyunlar ve Sakintepe gibi kentin kuzey kesimleri jeolojik açıdan en güvenli yerleşim alanları olarak tanımlanmaktadır. Kentin güneyinde yer alan Yukarıçağlan, Aşağıçağlan ve Kayapınar bölgeleri ise 2. derece güvenli alanlar arasında gösterilmektedir. Buna rağmen, plan notlarında en güvenli alanlar belirtilen bölgelerde TOKİ tarafından herhangi bir toplu konut planlaması yapılmadığı, buna karşılık 2. derece güvenli ve rezerv alan ilan edilen bölgelerde (Kocakır örneği) toplu konut projeleri hayata geçirildiği görülmektedir. Bu tablo, Nazım İmar Planı kararları ile TOKİ uygulamaları arasında uyumsuzluk bulunduğuna işaret ediyor.
100 BİN BİNANIN YARISI İNCELENDİ
“Eskişehir Mevcut Yapı Stoku Envanterinin Oluşturulması ve Yapı Güvenliğinin Deprem Riski Açısından Değerlendirilmesi Ortak Hizmet Projesi” kapsamında, şehir merkezindeki yaklaşık 100 bin binanın 52 bini incelendi. İncelemelerde 1999 öncesi yapılar ile zayıf zeminli bölgeler öncelikle dirildi; kalan 48 bin binanın ise ağırlıklı olarak yeni, az katlı ve sağlam zeminli yapılardan oluştuğu tespit edildi. Yapılan çalışmaya göre, Eskişehir’in depreme karşı daha dirençli hale gelebilmesi için 5 bin binanın acil olarak dönüştürülmesi gerekiyor. Bu yapıların büyük bölümünü; şehir merkezinde, ana arter ve caddeler üzerinde, zayıf zeminli alanlarda yer alan, altı ticari birim, üstü çok katlı binalar oluşturuyor.
ÇEVRE YOLU KENT İÇİ YOL OLDU
Araştırma sonuçlarına göre, 2016 yılında onaylanan 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planında kent içindeki bazı sanayi alanları alt merkezler olarak tanımlanmış; bu yaklaşım 2022’de onaylanan 1/5000 ölçekli revizyon planında da korunmuştur. Araştırmada, Küçük Sanayi Sitesi’nin 6306 sayılı kanun kapsamında riskli alan ilan edilmesi ve yetkinin Bakanlıkta olmasının, yerel yönetimlerin bu alan için karar üretmesini fiilen engellendiği belirtildi. Organize Sanayi Bölgesi’nin kentin doğusunda, Ankara-Bursa çevre yolu üzerinde konumlanması nedeniyle, bu güzergahta hem transit geçiş hem de kent içi ulaşım için yoğun biçimde kullanılmakta, kentin büyümesiyle birlikte çevre yolu fiilen kent içi yol niteliği kazanmıştır. Nazım İmar Planında öngörülen “kuzey ve güney yeni çevre yollarının” hayata geçirilmesi halinde, mevcut çevre yolunun kent içi trafiği rahatlatacağı belirtilmektedir.
KOCAKIR PLANLANDI AMA KULLANILAMIYOR
Araştırmaya göre, Porsuk Çayı çevresinde gelişen ve 1950’lerden itibaren göç alan Eskişehir’de artan nüfus baskısını dengelemek ve kent merkezindeki yoğunluğu azaltmak amacıyla 2016 yılında onaylanan 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı önemli bir yönelim ortaya koydu. Bu kapsamda Kocakır mevkiinde bir rezerv alan planlandı. Ancak araştırmada, Eskişehir Büyükşehir Belediyesi’nin söz konusu alanı kentsel dönüşüm ve yeni yerleşim amacıyla kullanabilmek için talep ettiği yetkinin, alanın Toplu Konut İdaresi Başkanlığı yetkisinde olduğu gerekçesiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından reddedildiği belirtildi.
KONUT ÜRETİMİNDE SIKINTI YOK
Araştırma verilerine göre, Tepebaşı ve Odunpazarı Belediyelerinde yıllık ortalama yaklaşık 2 bin yapı ruhsatı düzenlenmektedir. Bu ruhsatların hem büyük ölçekli site projelerini hem de 2-4 dairelik küçük yapıları kapsadığı belirtilirken, ruhsat başına ortalama 3 bağımsız bölüm varsayımıyla Eskişehir’de yılda en az 6-7 bin konut üretildiği tahmin edilmektedir. 2025 yılı Ekim ayı sonu itibariyle iki belediyede toplam 3 bin 800 ruhsat verilmiş, bu da on aylık sürede 10 binin üzerinde konut üretimine karşılık gelmektedir. Araştırma, bu verilerin Eskişehir’de konut üretim kapasitesinin halen güçlü bicinde sürdüğünü ortaya koyduğu vurgulamaktadır.
SORUN KONUT SAYISI DEĞİL, ERİŞİM MALİYETİ
Araştırma bulgularına göre, 2030 projeksiyonu dikkate alındığında mevcut imar planları ve planlanan konut alanları, Eskişehir’in konut ihtiyacını kapasite açısından karşılayabilecek düzeyde. Riskli alanların dönüşümü ile 1/25.000 ölçekli planda yer alan alt merkezlerin hayata geçirilmesi, kentte sağlıklı ve nitelikli bir yapı stoku kazandırma potansiyeli taşıyor. ESKİ verileri yaklaşık 20 bin boş ya da kullanılmayan konutun bulunduğunu, merkez ilçe belediyelerin ruhsat verilerine göre ise yıllık ortalama 10 bin konut üretiminin sürdüğünü gösteriyor. Tüm bu verilere rağmen konut fiyatları ve kiraların yüksek seviyelerde seyretmesi, Eskişehir’de yaşanan sorunun konut sayısından ziyade konuta erişim maliyetiyle ilgili olduğu ortaya koyuyor. Araştırma, yüksek inşaat maliyetleri, enflasyon, gelir yetersizliği ve finansmana erişimdeki güçlüklerin, konutu hem üretici hem de kullanıcı açısından ulaşılması zor bir kalem haline getirdiği vurgulanıyor.
TOKİ- BELEDİYE KOORDİNASYONU ZAYIF
Araştırma bulgularına göre, TOKİ’nin Eskişehir’deki uygulamalarını; yerel yönetimlerle yeterli işbirliği kurulmadığı, planlarda en güvenli yerleşim alanları olarak tanımlanan bölgelerde proje üretilmediği, buna karşın altyapısı bulunmayan ve rezerv alan ilan edilen bölgelerde yoğun konut projelerine yönelindiği yönünde eleştirmektedir. Ayrıca, kentsel bütünleşmeyi güçlendiren ve gettolaşmayı önlemeyi amaçlayan “serpiştirilmiş sosyal konut” yaklaşımının TOKİ uygulamalarında yer almadığı, bu durumun kentle entegrasyon sorunlarını beraberinde getirdiği ifade edilmektedir.
