FAHİŞ AİDATA KARŞI YASA MECLİS'TEN GEÇTİ

TBMM Genel Kurulu, Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi'ni görüşmek üzere Meclis Başkanvekili Bekir Bozdağ başkanlığında toplandı. Gündem dışı konuşmaların, milletvekillerinin birer dakikalık değerlendirmelerinin, grup başkanvekillerinin sunumlarının ve siyasi parti gruplarının önergelerinin görüşülmesinin ardından teklife geçildi. Kanun teklifinin ilk 5 maddesi kabul edilirken, Meclis Başkanvekili Bozdağ birleşimi 30 Nisan Perşembe günü toplanmak üzere kapattı.

AİDATLARA SINIRLAMA NASIL GELİYOR?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklikle yöneticilerin tek başına keyfi aidat belirlemesinin önüne geçiliyor. Yeni düzenlemeye göre işletme projesi ve toplanacak avans miktarı artık doğrudan kat malikleri kurulu tarafından onaylanacak. Yöneticinin tek imzasıyla aidata zam yapılması ve yıl içinde keyfi artışlar uygulanması mümkün olmayacak. Karar mekanizması kat maliklerine devredilerek mali şeffaflık güçlendirilecek.

GEÇİCİ PROJEYE 3 AY KURALI

Mevcut bir işletme projesi bulunmayan sitelerde yönetici, en geç 3 ay içinde geçici bir proje hazırlamakla yükümlü olacak. Geçici projede öngörülen artış oranı bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacak. Bu uygulamayla aidat artışlarında üst sınır net bir şekilde belirlenmiş oldu. Geçici projeler kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilecek. Bildirimin ardından geçici proje 3 ay içinde Genel Kurul'da karara bağlanacak.

YENİDEN DEĞERLEME ORANI NEDİR?

Yeniden değerleme oranı, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl Ekim ayında açıklanan ve vergi, harç gibi kalemlerin güncellenmesinde kullanılan bir göstergedir. Kira artışlarında olduğu gibi artık site aidatlarında da bu oran üst sınır olarak uygulanacak. 2025 yılı için açıklanan yeniden değerleme oranı, 2026 yılı aidat artışlarında belirleyici olacak. Bu sayede enflasyonun çok üzerinde aidat artışları engellenmiş olacak.

YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE 3'TE 2 ŞARTI

Kanun'un yönetim planı ve değiştirilmesi başlıklı maddesinde de önemli değişiklikler yapıldı. Yeni düzenlemeye göre yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının 3'te 2'sinin oyu gerekecek. Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin 3'te 2'sinin oylarıyla değiştirilebilecek. Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmayacak.

KEYFİ AİDAT ARTIŞLARI ARTIK YASAK

Son yıllarda özellikle büyük rezidans ve sitelerde yöneticiler tarafından yıl içinde birkaç kez yapılan aidat zamları kat maliklerinin tepkisini çekiyordu. Bazı projelerde aidatların tek seferde yüzde 100 ila 300 arasında artırıldığı şikayetleri belgelendi. Yeni kanun değişikliği ile bu tür uygulamalar yasal zemin bulamayacak. Yönetici, kat malikleri kurulundan onay almadan aidat tutarını değiştiremeyecek.

AİDAT ZAMMI 2026'DA NASIL HESAPLANACAK?

Yeni düzenleme yürürlüğe girdikten sonra aidat artışları şu çerçevede hesaplanacak:

İşletme projesi kat malikleri kurulu tarafından onaylanacak

Onay alınmadan yöneticinin aidat değiştirme yetkisi olmayacak

Geçici projelerde artış oranı bir önceki yılın yeniden değerleme oranını geçemeyecek

Geçici proje 3 ay içinde Genel Kurul gündemine alınacak

Bildirimler imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılacak

KİRA ARTIŞ SINIRINDAN SONRA AİDATA DA SINIR

Kira artışlarında uygulanan TÜFE on iki aylık ortalaması üst sınırı, kiracıları ekonomik baskıdan koruma amacı taşıyordu. Şimdi benzer bir koruma kalkanı site aidatları için de devreye giriyor. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin yaşadığı aidat sıkıntısı, yeniden değerleme oranı ile sınırlanmış oluyor. Özellikle metropol kentlerdeki büyük sitelerde yaşayan ailelerin bütçesine ciddi rahatlama getirmesi bekleniyor.

HANGİ SİTELER YENİ KANUN KAPSAMINDA?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olan tüm apartman, site ve toplu yapılar yeni düzenlemeden doğrudan etkilenecek. Bu kapsama şu yapılar giriyor:

Kat mülkiyetli apartmanlar

Toplu yapı statüsündeki siteler

Rezidans projeleri

Karma kullanımlı binalar (konut ve ticari)

Bağımsız bölümlü iş hanları

Yapı sahibi ister konutta ister iş yerinde olsun, aynı kurallar geçerli olacak.

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI GENİŞLEDİ

Yeni kanun değişikliği ile kat maliklerinin yönetim üzerindeki etkisi belirgin biçimde arttı. Maliklerin kazandığı yeni haklar şöyle özetlenebilir:

İşletme projesinin kabulünde son söz hakkı

Aidat artış oranlarında üst sınır güvencesi

Geçici projelerin yazılı bildirim ile takibi

3 ay içinde Genel Kurul'da karar verme imkanı

Yönetim planı değişikliklerinde 3'te 2 çoğunluk şartı

YÖNETİCİLERİN SORUMLULUĞU ARTTI

Düzenleme sadece kat maliklerine değil, yöneticilere de yeni sorumluluklar yüklüyor. Yönetici, aidat tutarını belirleyemeyecek olsa da işletme projesini hazırlamak, kat maliklerine bildirmek ve Genel Kurul'a sunmak zorunda olacak. Bildirimlerin imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılması, ispat yükünü kolaylaştıracak ve hukuki uyuşmazlıkların önüne geçecek.

AİDAT ÖDEMEYEN MALİKE NE OLACAK?

Aidat ödemeyen kat maliklerine yönelik mevcut yaptırımlar varlığını sürdürüyor. Yönetici, aidat borcu olan maliki icra yoluyla takip edebiliyor, gecikme faizi uygulayabiliyor. Yeni düzenleme aidat tutarının belirlenmesine sınır getirirken, ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmıyor. Onaylı işletme projesinde belirlenen aidatın zamanında ödenmemesi durumunda hukuki süreç işlemeye devam edecek.

MAHKEMEYE BAŞVURU HAKKI SAKLI

Kat malikleri, Genel Kurul kararlarına itiraz etme ve Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru hakkına sahip olmaya devam edecek. Yeniden değerleme oranını aşan aidat zamlarına itiraz mahkeme yoluyla mümkün olacak. Yöneticinin yasal sınırı aşan kararlar alması durumunda kat maliklerinin elinde güçlü bir hukuki dayanak bulunacak.

KANUN NE ZAMAN YÜRÜRLÜĞE GİRECEK?

Kanun teklifinin tüm maddelerinin Meclis Genel Kurulu'nda görüşülmesi 30 Nisan Perşembe günü devam edecek. Kanun teklifinin tamamının kabul edilmesinin ardından Cumhurbaşkanı'nın onayı ve Resmi Gazete'de yayımlanmasıyla yürürlüğe girecek. Yürürlük tarihi ile birlikte tüm sitelerde yeni dönem başlayacak. Mevcut işletme projelerinin yeni kanuna uyarlanması için belirli bir geçiş süresi tanınması bekleniyor.

SİTE SAKİNLERİNİN BEKLEDİĞİ DÜZENLEME

Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya gibi büyükşehirlerde milyonlarca site sakini, fahiş aidat zamlarına karşı uzun süredir yasal düzenleme bekliyordu. Sosyal medyada gündem olan aidat şikayetleri ve mahkemeye taşınan davaların artması, yasama organının harekete geçmesinde etkili oldu. Yeni kanun, hem dar gelirli ailelerin hem de orta gelirli vatandaşların ev bütçesinde önemli bir rahatlama sağlayacak.

AİDATTA ŞEFFAFLIK ÖNE ÇIKACAK

Yeni dönemde işletme projeleri kat maliklerinin onayından geçeceği için her gider kaleminin gerekçeli olarak sunulması gerekecek. Personel giderleri, bakım onarım masrafları, yedek akçe gibi kalemlerin detaylı dökümü kat maliklerine sunulacak. Bu uygulama site yönetiminde mali şeffaflığı kalıcı hale getirecek. Aidat ödeyen kat malikleri, parasının nereye harcandığını net olarak takip edebilecek.

SİTE AİDAT ARTIŞINA NASIL BİR SINIRLAMA GETİRİLECEK?

Teklifte yer alan düzenlemeye göre site yönetimlerinin keyfi aidat artırma yetkisi sınırlandırılacak. Yeni sistem kapsamında tüm gider kalemleri site sakinlerinin onayına sunulacak. Onaylanmış site bütçesi bulunmayan durumlarda aidat artışı yalnızca yeniden değerleme oranı kadar yapılabilecek.

Bu uygulamayla birlikte site yönetimlerinin tek taraflı kararla yüksek oranlı aidat artışları yapması engellenecek. Site sakinleri hem gider kalemlerini denetleyebilecek hem de bütçe onayı süreciyle aidat artış sınırını belirleyici konumda olacak.

ONAYLI SİTE BÜTÇESİ NEDEN ÖNEMLİ HALE GELDİ?

Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle birlikte onaylı site bütçesinin önemi artacak. Bütçesi onaylanmış sitelerde aidat artışı bütçede yer alan kalemler doğrultusunda gerçekleşebilecek. Bütçesi olmayan ya da onaylanmamış sitelerde ise artış üst sınırı yeniden değerleme oranıyla sabitlenecek.

Yeniden değerleme oranı, her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından açıklanan ve resmi bir endeks olarak belirlenen rakamı ifade ediyor. Bu oran, vergi ve harç hesaplamalarında olduğu gibi site aidatlarında da referans göstergesi haline gelecek.

6 ŞUBAT DEPREMZEDELERİ İÇİN DÜZENLEMELER

Teklifte 6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen bölgelere yönelik özel hükümler de yer aldı. Buna göre depremzede hak sahiplerine verilen hibe ve kredi ödemeleri haczedilemeyecek.

Bu düzenleme, deprem bölgesindeki vatandaşların aldıkları devlet desteklerinin alacaklılar tarafından bloke edilmesini önleyecek. Hibe ve kredi ödemelerinin doğrudan hak sahibinin kullanımına geçmesi, konut yapımı ve barınma ihtiyacının karşılanması açısından kritik bir koruma sağlayacak.

KAÇAK YAPIYA BETON SAĞLAYANA NE KADAR CEZA VERİLECEK?

Yapı güvenliğine yönelik en dikkat çekici hükümlerden biri, ruhsatsız ya da izinsiz yapılara hazır beton sağlayanlara getirilen yaptırım oldu. Bu tür yapılara beton tedariki yapan firmalara 500 bin lira idari para cezası uygulanacak.

Düzenleme ile kaçak yapılaşmaya hammadde temin eden tedarikçilerin sorumluluğu artırılacak. Hazır beton üreticileri ve dağıtıcıları, sevkiyat öncesinde inşaatın ruhsat durumunu kontrol etmek zorunda kalacak. Bu uygulama, deprem bölgesi başta olmak üzere ülke genelinde yapı güvenliğine ilişkin denetimlerin sıkılaştırılmasını hedefliyor.

DÜZENLEMELERİN YÜRÜRLÜK TAKVİMİ

Tapu Kanunu'nda değişiklik öngören teklifin TBMM Genel Kurulu'nda görüşülmesinin ardından yasalaşması ve Resmi Gazete'de yayımlanmasıyla birlikte yürürlüğe girmesi bekleniyor. Site aidatlarına ilişkin düzenlemenin uygulamada nasıl şekilleneceği, ikincil mevzuat olan yönetmelik ve genelgelerle netleşecek.

6 Şubat depremzedelerine yönelik haciz koruması ve hazır beton tedarikçilerine getirilen 500 bin lira ceza, yasanın yayımlanmasının ardından hızla uygulamaya geçecek. Site aidat artışı sınırlamasının ise yeni dönem aidat hesaplamalarında doğrudan yansımasının görülmesi öngörülüyor.