TÜİK rakamlarına göre Türkiye genelinde mart ayında satılan toplam konut sayısı geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 2,1 oranında daralarak 113 bin 367 olarak gerçekleşti. Sektör temsilcileri, satışlardaki sınırlı gerilemenin arkasında ramazan ayının etkili olduğunu ifade ediyor. Genel görünüm, satışların yıllık ortalamanın üzerinde seyretmeye devam ettiğine işaret ediyor.

İlk el ve ikinci el konut satışları nasıl şekillendi?

Mart ayında ilk el konut satışı adedi geçen yılın aynı ayıyla karşılaştırıldığında yüzde 1,3 yükselerek 35 bin 725'e çıktı. İkinci el konut satışları ise yüzde 3,6 azalarak 77 bin 642 düzeyinde kaldı. Toplam içinde ilk el konutların payı yüzde 31,5, ikinci el konutların payı ise yüzde 68,5 olarak hesaplandı.

İpotekli konut satışları ne kadar arttı?

Banka kredisiyle gerçekleşen konut satışları mart ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 35,9 oranında sıçradı ve 25 bin 978'e ulaştı. Diğer satışlar ise yüzde 9,6 gerileyerek 87 bin 389'a indi. Toplam konut satışları içinde ipotekli işlemlerin payı yüzde 22,9, diğer satışların payı yüzde 77,1 olarak kayıtlara geçti.

İpotekli konut satışları zirvede

Şubat ayında 33 ay aradan sonra ilk kez yüzde 20 paya ulaşan kredili satışlar, mart ayında bir adım daha öteye geçti. Mayıs 2023'ten bu yana, yani 34 ay sonra ilk defa toplam satışlardaki payını yüzde 23'e çıkararak yeni bir eşik aşıldı. Bu verilere göre, konut finansmanı tarafında uzun süreli durgunluğun sona erdiğini gösteriyor.

Konut kredisi faizi ne kadar oldu?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), 2026 yılının ocak ayında politika faizini 100 baz puan indirerek yüzde 37 seviyesine çekti. Politika faizindeki indirim ve BDDK'nın makroihtiyati gevşemesi, bankaların fonlama maliyetlerini aşağı yönlü baskıladı. Mart ayının son haftasında bazı özel bankaların konut kredisi faiz oranı yüzde 2,49 seviyesine kadar geriledi.

Nisan ayında ise likidite yönetimindeki ihtiyatlı duruş nedeniyle oranlar yeniden yüzde 2,64 ile yüzde 2,70 bandına yükseldi. Uzmanlar, faizlerin yüzde 2,49 ve altına kalıcı olarak yerleşmesinin yılın ikinci yarısını bulabileceğini değerlendiriyor.

Hangi banka en uygun konut kredisini veriyor? Nisan 2026 banka faiz oranları

17-18 Nisan 2026 tarihleri itibarıyla 1 milyon TL ve 120 ay vade için bankaların güncel teklifleri şu şekilde:

  1. Kamu bankaları ortalama yüzde 2,49 oranıyla en düşük faizi sunuyor, ancak kredi limitleri sınırlı tutuluyor.
  2. QNB kampanyalı oranlarla yüzde 2,49 ile yüzde 2,64 arasında değişen teklifler veriyor.
  3. Ziraat Katılım yüzde 2,59 oranıyla en avantajlı katılım finansmanı tekliflerinden birini sunuyor.
  4. Vakıf Katılım yüzde 2,63 kâr payı oranıyla başvurulara açık.
  5. Akbank kredi tutarına göre yüzde 2,85 ile yüzde 3,75 bandında oran uyguluyor.
  6. Garanti BBVA yüzde 2,99 ile yüzde 3,45 arasında oranla 240 aya kadar vade imkanı tanıyor.

BDDK konut kredisi limitleri

BDDK'nın nisan ayı itibarıyla uyguladığı Kredi Değer Oranı (LTV), konutun piyasa değerine ve enerji verimlilik sınıfına göre kademelendiriliyor. Yeni düzenlemeyle "sıfır ve ikinci el" ayrımı kaldırıldı, A ve B enerji sınıfı konutlarda daha yüksek kredi imkânı tanındı.

Konut değerine göre uygulanan kredi oranları:

  1. 5 milyon TL ve altı konutlarda A/B enerji sınıfı için yüzde 90, C sınıfı için yüzde 80, diğer sınıflar için yüzde 70.
  2. 5 ila 7 milyon TL arası konutlarda yüzde 80, yüzde 70 ve yüzde 60.
  3. 7 ila 10 milyon TL arası konutlarda yüzde 70, yüzde 60 ve yüzde 50.
  4. 10 ila 20 milyon TL arası konutlarda yüzde 50, yüzde 40 ve yüzde 30.
  5. 20 milyon TL üzeri konutlarda yüzde 40, yüzde 30 ve yüzde 20.

İkinci ev alımında bu oranlar yüzde 75 oranında düşürülerek uygulanıyor. Örneğin 5 milyon TL'lik ikinci konut için yalnızca yüzde 22,5 oranında kredi kullanılabiliyor.

Konut kredisi nasıl hesaplanır?

Konut kredisi, ödeme planı çerçevesinde aylık bileşik faiz üzerinden hesaplanıyor. Aylık taksit tutarı belirlenirken kredi anaparası, aylık faiz oranı ve toplam vade ay sayısı kullanılıyor.

1 milyon TL, 2 milyon TL ve 5 milyon TL konut kredisi taksit tablosu

Yüzde 2,49 aylık faiz oranı esas alındığında 60, 120 ve 180 ay vadeli kredilerin aylık taksit tutarları aşağıdaki gibi şekilleniyor.

1 milyon TL kredi için aylık taksitler:

  1. 60 ay vade: 32.556,12 TL
  2. 120 ay vade: 26.273,20 TL
  3. 180 ay vade: 25.321,45 TL

2 milyon TL kredi için aylık taksitler:

  1. 60 ay vade: 65.112,24 TL
  2. 120 ay vade: 52.546,40 TL
  3. 180 ay vade: 50.642,90 TL

5 milyon TL kredi için aylık taksitler:

  1. 60 ay vade: 162.780,60 TL
  2. 120 ay vade: 131.365,00 TL
  3. 180 ay vade: 126.607,25 TL

Faiz oranı yüzde 2,49'dan yüzde 2,65'e yükseldiğinde 1 milyon TL'lik bir kredinin 120 aylık aylık taksiti 27.700,65 TL'ye çıkıyor. Bu, aylık 1.427 TL, toplamda ise 10 yılda 171.240 TL ek maliyet anlamına geliyor.

Konut kredisi başvuru şartları nelerdir?

Konut kredisi başvurularında bankaların aradığı temel kriterler şunlar:

  1. Findeks kredi notunun bankanın risk politikasına uygun seviyede olması.
  2. Hanehalkı toplam gelirinin belgelenmesi ve aylık kredi taksitlerinin hane gelirinin yüzde 50'sini aşmaması.
  3. Başvuru sahibinin 18 yaşını doldurmuş ve kredinin bitiş tarihinde 70 ila 75 yaşını aşmıyor olması.
  4. Krediye konu taşınmazın "mesken" nitelikli olması, kat mülkiyeti ya da kat irtifakının bulunması.
  5. Konut tapusu üzerinde mülkiyeti kısıtlayıcı bir takyidat olmaması.

Konut kredisi başvurusu için hangi belgeler gerekli?

Bankalara göre talep edilen belgeler farklılaşıyor:

  1. Ücretli çalışanlar için onaylı maaş bordrosu, iş yeri imza sirküleri ve SGK hizmet dökümü.
  2. Serbest meslek sahipleri için güncel vergi levhası, bilanço, gelir tablosu ve Ticaret Sicil Gazetesi.
  3. Emekliler için emekli maaş hesap cüzdanı veya e-Devlet üzerinden alınan emeklilik dökümü.
  4. Tüm müşteri grupları için kimlik fotokopisi, ikametgah belgesi veya fatura ve satın alınacak konutun tapu fotokopisi.

Konut alırken hangi yan masraflar ödeniyor?

Gayrimenkul alım sürecinde konut bedeline ek olarak ödenmesi gereken vergi, harç ve hizmet bedelleri toplam maliyeti yüzde 5 ila yüzde 8 oranında artırabiliyor.

Tapu harcı satış bedelinin yüzde 4'ü olarak uygulanıyor. Yasal olarak alıcı ve satıcı yüzde 2'şer paylaşıyor, ancak piyasa uygulamasında genellikle tamamı alıcıya yansıyor. 5 milyon TL'lik bir konut için tapu harcı 200.000 TL'ye karşılık geliyor.

Tapu döner sermaye ve hizmet bedeli, 2026 yılında büyükşehirlerde bölgesel katsayılarla birlikte 6.500 TL ile 8.200 TL bandında. Emlakçı komisyonu yasal üst sınırı her bir taraf için yüzde 2 artı KDV, yani net yüzde 2,4 olarak belirlenmiş; toplam hizmet bedeli yüzde 4 artı KDV.

Finansman ve sigorta tarafındaki ek masraflar şöyle:

  1. Ekspertiz ücreti konutun metrekaresine göre 12.000 TL ile 25.000 TL arasında.
  2. Kredi tahsis ücreti kredi tutarının binde 5'iyle sınırlandırıldı.
  3. İpotek tesis bedeli yaklaşık 2.500 TL ile 3.750 TL aralığında.
  4. Zorunlu Deprem Sigortası DASK için ortalama 3.200 TL civarında bir bedel ödeniyor.

Kira mı ödemek mantıklı, konut kredisi mi avantajlı?

Özellikle metropollerdeki yüksek kira artışları "kira öder gibi ev sahibi olma" modelini yeniden gündeme taşıdı. Mart 2026 itibarıyla Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir konutun ortalama kira bedeli 24.188 TL'ye, İstanbul'da ise 40.512 TL'ye ulaştı.

Yüzde 2,49 faizle 120 ay vadeli 1 milyon TL'lik konut kredisinin aylık taksiti 26.273 TL. Bu tablo, üç büyük şehir için şu sonucu doğuruyor:

  1. İstanbul'da ortalama kira (40.512 TL), kredi taksitinden yüzde 54 daha yüksek. Peşinatı olan tüketici için kredi matematiksel olarak avantajlı.
  2. İzmir'de ortalama kira 26.564 TL ile kredi taksitiyle neredeyse başa baş.
  3. Ankara'da ortalama kira 22.402 TL ile kredi taksitinin altında, ancak orta vadede mülkiyet avantajı söz konusu.

Bu modelin önündeki en kritik engel, konut fiyatının kalan bölümünü karşılayacak yüksek peşinat ihtiyacı.

İstanbul, Ankara ve İzmir mart ayı konut satışları

Üç büyük şehirde mart ayı satış tablosu farklı dinamikler ortaya koydu:

  1. İstanbul, mart ayında 21.665 konut satışıyla birinciliğini korudu. Genel ilk el payı yüzde 31,5, ikinci el payı yüzde 68,5 düzeyinde.
  2. Ankara, 10.236 konut satışıyla ikinci sırada yer aldı.
  3. İzmir, yıllık yüzde 6,6 düşüşle 7.278 konut satışına ulaştı. İlk el payı yüzde 28,1, ikinci el payı yüzde 71,9 olarak gerçekleşti. İzmir'de ipotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 24,7 oldu.

Eskişehir konut satışlarında dikkat çeken artış

Genel düşüş eğiliminin aksine Eskişehir, mart ayında yüzde 5,7 yıllık artışla 1.973 konut satışına ulaştı. İpotekli satış artışı ise yüzde 53,1 ile rekor seviyeye çıktı.

İlk Evim konut kredisi kampanyası: Faiz yüzde 1,20

2026 yılı içinde başvuruya açılması beklenen "İlk Evim" konut kredisi, dar gelirli ve ilk kez konut sahibi olacak vatandaşları hedefliyor. Kampanyanın temel parametreleri:

  1. Aylık faiz oranı yüzde 1,20.
  2. Vade 180 ay, yani 15 yıl.
  3. 1 milyon TL kredi için aylık taksit 13.587,23 TL.
  4. Hiç ev sahibi olmamış olmak şart.
  5. Son 1 yıl içinde konut satmamış olmak gerekiyor.
  6. Krediyle alınan konut için 5 yıl satış yasağı uygulanacak.

Kentsel dönüşümde "Yarısı Bizden" ve Dünya Bankası destekleri

İstanbul başta olmak üzere riskli yapıların dönüşümüne yönelik destekler 2026 yılında zirveye ulaştı.

"Yarısı Bizden" kampanyası kapsamında toplam 1 milyon 875 bin TL'lik bir destek paketi sunuluyor: 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği.

Dünya Bankası kaynaklı kentsel dönüşüm kredisi ise İstanbul, İzmir ve Kocaeli gibi illerde 3 milyon TL'ye kadar finansman imkânı sağlıyor. Faiz oranı yüzde 0,69, vade 180 ay olarak uygulanıyor.

2026 yılının ikinci yarısında konut piyasası beklentileri

Sektör analistleri, 2026'yı gayrimenkul piyasası için "kırılma ve dönüşüm yılı" olarak tanımlıyor. Politika faizinin yıl sonunda yüzde 24 ile yüzde 32 bandına ineceği beklentisi, ipotekli satışların payını daha da yukarı taşıyabilir.

Öne çıkan trendler şöyle:

  1. Reel olarak yüzde 3,4 gerileyen konut fiyatlarının yıl sonunda nominal yüzde 50 artışla yeniden reel büyüme bölgesine geçmesi bekleniyor.
  2. İnşaat maliyetlerindeki artış ve yeni konut üretimindeki yavaşlık, arzı kısıtlı tutuyor. İstanbul ve Antalya gibi şehirlerde yıl genelinde yüzde 10 ile yüzde 15 arası ek fiyat artışları öngörülüyor.
  3. Yapı ruhsatlarında 147 milyon metrekareye karşılık gelen yüzde 26'lık artış, kentsel dönüşüm projelerinin hızlandığını gösteriyor.

Kaynak: Haber Merkezi