TBMM Genel Kurulu'nun gündemine giren 263 Sıra Sayılı Kanun Teklifi, İçtüzüğün 91. maddesi gereği "Temel Kanun" olarak görüşülüyor. Bu yöntem, tasarının maddeler halinde değil bölümler halinde oylanmasını sağlayarak yasama sürecini hızlandırıyor. Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararname'de Değişiklik Yapılmasına Dair torba yasanın en kritik bileşenlerinden biri olan düzenleme, mülkiyet hukukunda "site sakinlerinin onayı alınmadan aidatlara zam yapılamayacak" kuralını emredici bir yasal zemine oturtuyor. Teklif, ayrıca Hazineye ait taşınmazların satışı, yapı kayıt belgeleri ve taksitli satışlarla ilgili başvuru sürelerinin 31 Temmuz 2026'ya uzatılmasını da içeriyor.

Yasal olarak aidat artışlarına %25,49 gibi katı sınırlar getirilmesi ve zammın rızaya bağlanması, artan asgari ücret ve enerji maliyetleri karşısında site yönetimlerini bütçe yapamaz hale getirebilir. Ekonomik sıkıntılar nedeniyle zorunlu artışlara dahi onay verilmezse asansör bakımlarının durması, temizliğin aksaması ve güvenlik zafiyetleri ortaya çıkabilir. 2026 yılında, Türkiye'deki milyonlarca site sakini için yeni bir dönemin başlangıcı olabilir.

Site yönetimleri neden hızla yasalaştırmak istiyor?

Meclis kulislerinden yansıyan bilgiler, yasanın Mayıs 2026'dan önce çıkarılması için kritik bir takvim yarışı yaşandığını gösteriyor. Türkiye'de özellikle İstanbul, Ankara, İzmir ve Eskişehir gibi büyükşehirlerdeki toplu konut sitelerinin büyük çoğunluğu, yönetim planlarında aksi belirtilmediği sürece olağan kat malikleri genel kurullarını Mayıs ayında yapıyor. Yeni dönem işletme projeleri (bütçeler) oylanıp kesinleşmeden yasanın yürürlüğe girmesi amaçlanıyor. Aksi halde milyonlarca site sakini fahiş aidat artışlarıyla bir yıl daha yaşamak zorunda kalacak, mahkemelerdeki iptal davaları da adli iş yükünü kilitleyecek.

Aktif rıza sistemi ne anlama geliyor?

Mevcut sistemde yönetici bütçeyi hazırlıyor, tebliğ ediyor ve itiraz edilmezse bütçe kesinleşiyor. Yeni düzenleme, "varsayılan onay" mantığından "aktif rıza" mantığına geçişi simgeliyor. Site yönetimi ara zam yapmak veya yıllık bütçede belirlenen enflasyon projeksiyonunun üzerinde artış talep etmek isterse, olağanüstü genel kurul çağrısı yapmak ve kat maliklerinin rızasını almak zorunda kalacak. Bu paradigma değişimi, yönetici tahakkümüne karşı kat maliklerinin elini güçlendiriyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi neden tartışılıyor?

23 Haziran 1965 tarihli 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, site ve apartman yaşantısının mali temelini oluşturuyor. Kanuna göre kat malikleri; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ise arsa payı oranında katılmakla yükümlü. En tartışmalı boyut ise ödemede gecikilen günler için uygulanan aylık %5 gecikme tazminatı. Yıllık bazda %60'a tekabül eden bu oran, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın amme alacaklarına uyguladığı aylık %3,7 gecikme zammı ve yıllık %43 temerrüt faizi oranıyla büyük tezat oluşturuyor. Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Daireleri, kat malikleri kurulunun gecikme tazminatı oranını %5'in üzerinde belirleyemeyeceğini içtihat olarak vurguluyor.

Yöneticinin yetki sınırları nerede başlıyor, nerede bitiyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin görev tanımını çiziyor. Yönetici; kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmek, anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması ve bakımı için tedbir almakla mükellef. Ancak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 30.09.2019 tarihli ve 2019/5355 numaralı kararında net biçimde belirtildiği üzere, mülkiyet hakkına dayanan davaları (ortak alanlara müdahale, projeye aykırılıkların giderilmesi gibi) yönetici, kat malikleri kurulunun açık yetkilendirmesi olmadan açamıyor. Aksi halde davalar husumet yokluğundan reddediliyor, site bütçesine gereksiz avukatlık ve yargılama gideri yükleniyor.

İşletme projesi ne kadar sürede kesinleşiyor?

KMK'nın 37. maddesine göre yönetici; tahmini gelir-gider tutarlarını ve her kat malikine düşecek aidat-avans miktarını gösteren bir proje hazırlıyor. Bu proje, maliklere taahhütlü mektup veya imza karşılığı tebliğ ediliyor. Kritik nokta: Bildirimden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse bütçe kesinleşiyor ve icra edilebilir bir borç senedi niteliği kazanıyor. Günümüzde fahiş aidatların temel kaynağı, bu 7 günlük kısa itiraz süresinin kaçırılması. Yeni yasa, "sessiz kabullenme tuzağını" ortadan kaldırmayı hedefliyor.

Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğu ne?

KMK Madde 38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı tıpkı bir "vekil" gibi sorumlu tutuluyor. Şeffaf olmak, harcamaları belgelendirmek ve hesap vermek zorunda. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2005/11232 Esas sayılı kararında yönetim defterlerini tutmayan yöneticilerin cezai ve hukuki sorumluluğuna gidilebileceği vurgulanıyor. KMK'nın 33. maddesi delaletiyle uygulanacak yaptırımlar, kötü niyetli yöneticiler için ciddi bir risk oluşturuyor.

Türkiye geneli profesyonel bina yönetim şirketi verilerine göre 2025 yılı projeksiyonunda ortalama aidatlar 1.500-2.000 TL bandında seyrediyor. Ayrıca 2026 yılı için aidat artış oranlarında %25,49 gibi yasal bir tavan getirilmesi tartışılıyor.

2026'da site aidatına en fazla yüzde kaç zam yapılabilir?

TBMM gündemindeki 263 Sıra Sayılı Kanun Teklifi kapsamında tartışılan düzenlemeye göre, site aidatlarında yıllık artış oranına yüzde 25,49 tavan sınırı getirilmesi öngörülüyor. Bu oran, TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması baz alınarak belirleniyor. Tavan oranının üzerinde zam yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun aktif rızası, yani olağanüstü genel kurul kararı aranacak. Yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadığı sürece, yöneticinin tek taraflı olarak tavandan yüksek aidat belirlemesi hukuki geçerliliğini yitirecek. Mevcut sistemde yöneticinin hazırladığı işletme projesine 7 gün içinde itiraz edilmezse bütçe kesinleşiyordu; yeni düzenleme bu "sessiz kabul" mekanizmasını ortadan kaldırmayı hedefliyor.

Aidat borcunu ödemeyen kiracıdan mı ev sahibinden mi tahsil edilir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidat ödeme yükümlülüğü doğrudan kat malikine yani mülk sahibine ait. Kiracının aidatı ödememesi halinde site yönetimi, hukuki takibatı mülk sahibine yönlendirmek zorunda. Ancak uygulamada pek çok kira sözleşmesinde aidat ödeme sorumluluğu kiracıya devrediliyor; bu durum yalnızca kiracı ile ev sahibi arasındaki sözleşmesel bir ilişki olup site yönetimini bağlamıyor. Kiracı aidatı ödemezse yönetim, mülk sahibi aleyhine icra takibi başlatabiliyor. Mülk sahibi ise ödediği aidatları kiracıdan kira sözleşmesine dayanarak talep edebiliyor. Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, "aidat borcu malik borcudur" ilkesi kesin biçimde benimsenmiş durumda.

Site yöneticisi görevden alınmak istenirse ne yapılmalı?

KMK'nın 34. maddesine göre yönetici, kat malikleri kurulunca her zaman değiştirilebiliyor. Yöneticiyi görevden almak için olağanüstü genel kurul toplantısı çağrısı yapılması gerekiyor. Toplantı çağrısı, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından üçte birinin yazılı talebiyle yapılabiliyor. Olağanüstü genel kurulda katılanların salt çoğunluğuyla yönetici değişikliği kararı alınabiliyor. Yönetici değişikliği kararının ardından yeni yönetici aynı toplantıda seçilebiliyor. Görevden alınan yöneticinin site kasasını, defterlerini ve tüm belgeleri yeni yöneticiye devretmesi zorunlu. Devretmemesi halinde KMK Madde 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurularak teslimat sağlanabiliyor.

Apartman ortak gider payı nasıl hesaplanır, arsa payı mı eşit bölüşüm mü?

KMK'nın 20. maddesi ortak giderlerin paylaşımında ikili bir sistem öngörüyor. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri tüm kat malikleri arasında eşit olarak bölüşülüyor. Buna karşılık sigorta primleri, ortak alanların bakım, onarım, güçlendirme ve koruma giderleri ise kat maliklerinin arsa payı oranında paylaştırılıyor. Yani 3+1 geniş daire sahibi, 1+1 küçük daire sahibinden daha fazla ortak gider payı ödüyor. Ancak yönetim planında farklı bir paylaşım usulü kararlaştırılmışsa o hüküm geçerli oluyor. Yönetim planı değişikliği için tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekiyor.

Site yönetim planı nasıl değiştirilir, kaç oy gerekir?

Yönetim planı, sitenin anayasası niteliğinde. KMK Madde 28'e göre yönetim planının değiştirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyuyla mümkün. 100 daireli bir sitede en az 80 kat malikinin onayı gerekiyor. Bu yüksek çoğunluk şartı, yönetim planı değişikliğini pratikte son derece zorlaştırıyor. Örneğin zemin kat sakinlerinin asansör giderinden muaf tutulması, havuzu kullanmayanların havuz bakım masrafından çıkarılması gibi talepler ancak 4/5 çoğunlukla yönetim planına işlenebiliyor. Toplantıya katılamayan maliklerin noter onaylı vekaletname vermesi gerekiyor.

Aidat itiraz süreci adım adım nasıl işliyor?

Site aidatına itiraz etmek isteyen kat malikleri için süreç belirli adımlardan oluşuyor. İlk aşamada yönetici tarafından tebliğ edilen işletme projesine (bütçeye) tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde yazılı itiraz edilmesi gerekiyor. İtiraz edilmezse bütçe kesinleşiyor. Genel kurulda alınan aidat kararlarına itiraz süresi ise toplantıya katılıp karşı oy kullananlar için karar tarihinden itibaren 1 ay, toplantıya katılmayanlar için öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren en fazla 6 ay olarak belirlenmiş durumda.

Havuzu ve asansörü kullanmayan vatandaş aidat ödemek zorunda mı?

Batıkent ve Aşağı Söğütönü'nden gelen şikayetlerin çoğu "kullanılmayan hizmetin bedelini ödeme" çatışması üzerine kilitlenmiş durumda. Zemin kat sakini asansör revizyon parasını, havuz kullanmayan malik klor ve motor elektrik masrafını ödemek istemiyor. Ancak yasa koyucu sistemi "fiili kullanım" değil, "bağımsız bölümün değerine kattığı potansiyel artı değer" üzerinden kurmuş. Yönetim planında açık muafiyet maddesi bulunmadığı sürece hiçbir kat maliki ortak yerlerin giderlerinden kaçınamıyor. Muafiyet talebi, tüm maliklerin 4/5 çoğunluğunu gerektiren yönetim planı değişikliği ile mümkün.

Mayıs 2026 genel kurullarında ne olacak?

Site genel kurullarında ilk toplantıda kararların alınabilmesi için hem malik sayısı hem arsa payı bakımından salt çoğunluk zorunlu. Ancak yüzlerce daireli sitelerde ilk toplantıya katılım çok düşük. Salt çoğunluk sağlanamazsa 15 gün içinde ikinci toplantı yapılıyor katılanların salt oy çokluğuyla karar alınıyor. 500 daireli bir sitede ikinci toplantıya sadece 30 kişi katılırsa, 16 kişinin oyuyla tüm sitenin aidatı ikiye katlanabiliyor. Yeni yasa teklifi, bu "azınlığın tahakkümünü" kırmaya yönelik bir fren mekanizması getiriyor.

Aidat borçluları bina panosuna asılabilir mi?

Tüketiciler Derneği (TÜKODER) Genel Başkanı Levent Küçük, 2026 Nisan-Mayıs dönemi öncesinde net uyarıda bulundu: "Apartman ve site sakinlerinin kişisel bilgileri, aidat borçları aleni yerlere asılamayacak." Borç miktarlarının bina girişine, asansör içine veya WhatsApp gruplarına ifşa edilmesi, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu'na (KVKK) açıkça aykırı. Borç tahsilatının tek meşru yolu, İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca ilamsız icra takibi başlatmak. İfşaya maruz kalan vatandaşlar Cumhuriyet Başsavcılıklarına suç duyurusunda bulunabilir, Kişisel Verileri Koruma Kurumu şikayetiyle site yönetimlerine yüz binlerce liralık idari para cezası kesilebiliyor.

Aidat zammına hangi sürede itiraz edilebilir?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için KMK Madde 33, çok katı hak düşürücü süreler öngörüyor:

• Toplantıya katılan ve karşı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren 1 ay
• Toplantıya katılmayan malik: Öğrendiği tarihten itibaren 1 ay, her halükarda karar tarihinden itibaren en fazla 6 ay

Binlerce vatandaş, 8-9 ay sonra dava açmaya kalkıyor ancak süre geçtiği için davalar usulden reddediliyor.

Aidat davası hangi mahkemede açılır?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 2015/10520 Esas ve 2015/3954 Karar sayılı içtihadına göre KMK Ek-1. madde gereği kural olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli. Ancak "Toplu Yapı" (Site) statüsü kuralı değiştirebiliyor:

• Toplu yapıya geçmiş siteler: Sulh Hukuk Mahkemesi
• Toplu yapıya geçmemiş, birden fazla parselde yer alan siteler: Asliye Hukuk Mahkemesi (Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümleri uygulanır)

Yanlış mahkemede açılan davalar, yıllar sonra "görevsizlik" kararıyla çöpe gidebiliyor.

CİMER'e site yönetimi şikayet edilebilir mi?

e-Devlet Kapısı üzerinden veya ALO 150 çağrı merkezi aranarak CİMER'e şikayet gönderilebiliyor. "Diğer talep, öneri ve şikayetler (CİMER başvuru)" sekmesinden; kayıt dışı kapıcı çalıştırma, elden aidat toplayıp makbuz düzenlememe, toplanan aidatların usulsüz aktarılması gibi ihbarlar yapılabiliyor. Başvurular; Hazine ve Maliye Bakanlığı, SGK, Çevre-Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın il müdürlüklerine sevk ediliyor. Fahiş yönetim şirketi faturaları için Ticaret Bakanlığı'nın e-Devlet modülündeki "Haksız Fiyat Artışı Şikayet Bildirimi" kullanılabiliyor.

TOBEST ile tüketici hakem heyetine nasıl başvurulur?

Kat maliki ile siteye hizmet veren bir şirket (banka, asansör firması, yönetim firması) arasındaki uyuşmazlıklar için Tüketici Hakem Heyetleri ücretsiz çözüm sunuyor. e-Devlet üzerinden Ticaret Bakanlığı modülüne girerek "Tüketici Hakem Heyetlerine Başvuru İşlemi (TOBEST)" sekmesinden işlem yapılabiliyor. Yeni Başvuru açılıyor, firmanın vergi numarası ve unvanı giriliyor. İşletme projesi, itiraz dilekçeleri ve fahiş faturalar PDF formatında ve her biri 4 MB'ı geçmeyecek şekilde sisteme yükleniyor. "Başvuruyu Tamamla" ile hukuki süreç başlıyor. Kararlar genellikle 3 ay içinde sonuçlanıyor, haksız tahsil edilen bedeller banka hesabına iade ediliyor. Mahkeme harcı, bilirkişi ve avukatlık ücreti gerektirmiyor.

Aidatını ödemeyenin dairesi satılabilir mi?

KMK Madde 25 çerçevesindeki "Çekilmezlik Hali", aidat yükümlülüklerine inatla uymayan ve site ekonomisini çökerten maliklere karşı nihai silah. Bu madde; huzur bozan kat malikinin dairesinin, diğer maliklerin talebi ve mahkeme kararıyla arsa payları oranında bedeli ödenmek suretiyle diğer maliklere devredilmesine (mülkiyet hakkının elinden alınmasına) olanak tanıyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS):

Site aidatını ödemezsem dairem satılabilir mi? KMK Madde 25 kapsamında, aidat yükümlülüklerine inatla uymayan ve site ekonomisini çökerten kat malikinin dairesi, diğer maliklerin talebi ve mahkeme kararıyla devredilmeye zorlanabiliyor. Ancak bu son derece istisnai bir uygulama olup mahkemenin "çekilmezlik hali" tespiti gerekiyor.

Aidat borcumu bina panosuna asabilirler mi? Hayır. 6698 sayılı KVKK'ya göre kişisel veri niteliğindeki borç bilgileri aleni yerlere, asansör içine veya WhatsApp gruplarına asılamıyor. İfşaya maruz kalan vatandaşlar Kişisel Verileri Koruma Kurumu'na şikayette bulunabiliyor; yönetimlere yüz binlerce liralık idari para cezası kesilebiliyor.

Aidatıma uygulanan gecikme tazminatı yüzde kaç olabilir? KMK Madde 20 uyarınca ödemede gecikilen günler için aylık en fazla yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanabiliyor. Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Daireleri, kat malikleri kurulunun bu oranın üzerinde gecikme tazminatı belirleyemeyeceğini içtihat olarak vurguluyor.

Site yönetimine CİMER'den şikayette bulunabilir miyim? Evet. e-Devlet Kapısı veya ALO 150 üzerinden CİMER'e başvuru yapılabiliyor. Kayıt dışı kapıcı çalıştırma, elden aidat toplayıp makbuz düzenlememe ve usulsüz aktarım gibi ihbarlar ilgili bakanlıklara sevk ediliyor.

Tüketici Hakem Heyeti'ne site aidatı için başvurabilir miyim? Kat maliki ile siteye hizmet veren şirket (yönetim firması, asansör firması vb.) arasındaki uyuşmazlıklar için e-Devlet üzerinden TOBEST sistemiyle Tüketici Hakem Heyeti'ne ücretsiz başvuru yapılabiliyor. Kararlar genellikle 3 ay içinde sonuçlanıyor.