Düşük tutarlı paketlerde uyguladığı cazip oranlarla piyasanın gerisinde fiyatlama yapan kamu tarafı, haziranın ikinci haftasında bu politikadan çıktı. 7 Haziran itibarıyla sektör listelerinde Ziraat ve Halkbank yüzde 2,49 ile en ucuz konut finansmanını sunan kurumlar konumundaydı; piyasa genelinin ortalaması ise yüzde 3,63 düzeyinde ölçülüyordu. Yeni tarifelerle iki bankanın oranları piyasa ortalamasına yaklaşmış oldu:
- Halkbank: Tüm tutar ve vadelerde aylık yüzde 2,99
- Ziraat Bankası: "1 milyon TL altı yüzde 2,49" uygulaması kalktı, tüm vadelerde yüzde 2,89
- Piyasa ortalaması (5 Haziran itibarıyla): Yüzde 3,63
Halkbank'ın güncel tarifesinde ayrım tamamen kalktı: Hangi tutar ve hangi vade seçilirse seçilsin aylık oran yüzde 2,99 olarak işletilecek. Ziraat Bankası cephesinde de kademeli yapı terk edildi.
Düşük tutar kademesi kimleri kapsıyordu?
Kamu bankalarının tutara göre kademelendirilmiş tarife uygulaması, görece küçük bütçeli alıcıya erişimi kolaylaştırma amacı taşıyordu. Bir milyon liranın altındaki dilime tanınan indirimli oran, ağırlıklı olarak ilk kez ev sahibi olacak dar ve orta gelirli kesim tarafından kullanılıyordu. Kademenin kaldırılması, en çok bu profildeki alıcının aylık bütçe hesabını etkileyecek.
1 milyon TL kredinin taksiti ne kadar oldu?
Oran değişikliğinin bütçeye etkisi taksit tablolarında netleşiyor. 1 milyon TL kredi için hesaplanan örnek ödeme planları şöyle:
- Yüzde 2,49 - 120 ay: Taksit 26.273 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 3 milyon 153 bin TL
- Yüzde 2,89 - 120 ay: Taksit 29.879 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 3 milyon 585 bin TL
- Yüzde 2,99 - 120 ay: Taksit 30.798 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 3 milyon 696 bin TL
- Yüzde 2,49 - 60 ay: Taksit 32.280 TL
- Yüzde 2,99 - 60 ay: Taksit 36.056 TL
Vade kısaldığında fark daralmakla birlikte ortadan kalkmıyor. Beş yıllık planda eski tarifeyle 32 bin 280 lira olan aylık yük, Halkbank'ın güncel oranıyla 36 bin 56 liraya ulaşıyor. On yıllık planda toplam geri ödeme ise 3,15 milyon liradan 3,69 milyon liraya yükseliyor.
Faiz artışının gerekçesi ne, özel bankalar ne yapacak?
Bankacılık çevreleri, kamunun fiyat ayarlamasının ardından özel kurumların da tarifelerini yukarı çekme sürecini hızlandırabileceği görüşünde. Yükselişin gerisinde mevduat ve swap kanallarındaki fonlama maliyetinin tırmanması ile para politikasındaki sıkı duruşun sürmesi gösteriliyor.
Geçtiğimiz haftalarda sosyal medyada dolaşıma giren yüzde 1,20 oranlı kamu konut kredisi iddiaları ise hem BDDK hem de kamu bankaları tarafından yalanlanmıştı. Devlet destekli düşük oranlı bir paket beklentisi gündemdeki yerini korusa da mevcut tabloda resmi tarifeler yukarıda sıralanan seviyelerden işliyor.
Mevcut kredi sahipleri etkilenecek mi?
Türkiye'de konut kredileri ağırlıklı olarak sabit oranlı sözleşmelerle kullandırılıyor; imzalanan sözleşmedeki oran vade boyunca değişmiyor. Bu nedenle tarife güncellemeleri yalnızca yeni başvuruları kapsıyor, mevcut kredi sahiplerinin ödeme planlarında herhangi bir değişiklik yaşanmıyor. Değişken oranlı sözleşmeler için ise merkez bankasının yayımladığı referans endeksler esas alınıyor.
Kredi maliyetinde orandan başka neler var?
Uzmanlar, kredi kıyaslamasında yalnızca orana bakmanın eksik bir okuma olacağını; dosya ve ekspertiz ücretleri, zorunlu sigorta kalemleri ile erken kapama koşullarının da toplam maliyete dahil edilmesi gerektiğini hatırlatıyor. Tahsis ücretleri ve sigorta primleri eklendiğinde kredinin yıllık maliyet oranı, ilan edilen aylık faizin işaret ettiğinden daha yüksek çıkabiliyor.
Başvuru tarafında süreç bankaların şube, mobil uygulama ve internet kanallarından yürütülüyor. Tahsis öncesinde konutun ekspertiz değerlemesi yapılıyor ve kredi tutarı bu değerin yasal sınırlar dahilindeki bölümüyle sınırlandırılıyor.
Taksit yükünü dengelemek için hangi seçenekler var?
Aylık yükü dengelemek isteyen alıcıların başvurduğu ilk yöntem vadeyi uzatmak. Ancak hesaplamalar, uzayan vadenin taksiti düşürürken toplam geri ödemeyi belirgin biçimde şişirdiğini gösteriyor: Aynı oranla 60 aydan 120 aya çıkıldığında taksit yaklaşık 5 bin lira gerilerken, ödenen toplam tutar 1,5 milyon liradan fazla artıyor. Peşinat oranını yükseltmek ise hem kredi tutarını hem de faiz yükünü doğrudan küçülten alternatif olarak öne çıkıyor.
Bankaların genel tarifelerinin yanında belirli kesimlere yönelik hedefli ürünler de zaman zaman devreye giriyor; Halkbank'ın yakın dönemde duyurduğu yeni evlilere özel konut paketi bu örneklerden biri. Kampanya ürünlerinin koşulları genel tarifeden bağımsız belirlendiği için güncel duyuruların bankaların resmi kanallarından teyit edilmesi gerekiyor.
Oranların yönünü ne belirleyecek?
Konut satışlarının canlı seyrettiği dönemde tarifelerin yönü, hem satın alma kararlarını hem de inşaat sektörünün kampanyalarını şekillendiriyor. Önümüzdeki dönemde oranların izleyeceği patika büyük ölçüde enflasyon görünümüne ve merkez bankasının faiz kararlarına bağlı görünüyor.
"Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir."
