Deprem riski nedeniyle hızlanan kentsel dönüşüm, milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı doğrudan etkileyen hukuki bir sürece dönüştü. "Nasılsa binamız yenileniyor" rahatlığıyla içeriği incelemeden atılan tek bir imza bile telafisi olmayan mağduriyetlere kapı aralıyor. Gayrimenkul hukukçuları, dönüşüm sırasında vatandaşı bekleyen finansal risklerin çoğunun aceleyle imzalanan sözleşmelerden kaynaklandığını belirtiyor. Kulaktan dolma bilgiyle ya da hazır metinlerin kopyalanmasıyla hazırlanan sözleşmeler, mülk sahibini hem tapusundan hem de bütçesinden ediyor.
MÜTEAHHİT İNŞAAT SONUNDA FAHİŞ FATURA KESEBİLİR Mİ?
İncelenmeden imzalanan metinlerin yarattığı en ağır finansal tehlike, inşaat tamamlandığı anda ortaya çıkıyor. Hukukçulara göre kat malikleri, dönüşümün ardından müteahhit tarafından kesilen yüksek faturalarla beklenmedik bir borç yüküyle karşılaşabiliyor. Gayrimenkul hukuku uzmanları konuyu şu sözlerle özetliyor: "Yasal prosedür gereği müteahhit inşaat bitiminde maliklere fatura kesmek zorundadır. Eğer sözleşmede bu faturanın sınırları net çizilmediyse, yasal boşluklardan faydalanılarak kesilen yüksek tutarlar kat maliklerini sürpriz birer borçlu haline getiriyor. Sözleşmede bu durumu engelleyecek özel maddeler mutlaka yer almalı." Fatura kalemlerinin üst sınırının sözleşmeye yazılması, ileride çıkabilecek sürpriz ödemelerin önüne geçiyor.
YÜZDE 6 TEMİNAT BEDELİ KİRA VE TAZMİNATI KARŞILIYOR MU?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının kentsel dönüşüm projelerinde aldığı yüzde 6 oranındaki teminat bedeli, yalnızca inşaatın tamamlanmasını güvence altına alıyor. Söz konusu bütçe kira yardımı ya da tazminat ödemeleri için kullanılamıyor. Kira mağduriyeti yaşamak istemeyen ev sahiplerinin, müteahhitten ayrıca banka teminat mektubu talep etmesi gerekiyor. Banka teminat mektubu, inşaat uzadığında ya da durduğunda kira ödemelerinin garanti altına alınmasını sağlıyor.
MÜTEAHHİT SEÇERKEN YÜKSEK VAATLERE GÜVENMEK NEDEN TEHLİKELİ?
Vatandaşların sık düştüğü hatalardan biri, en yüksek payı ya da en lüks daireyi vaat eden firmaya yönelmek oluyor. Birkaç puan fazla kazanç uğruna mali gücü zayıf ve güvencesiz şirketlerin seçilmesi, çoğu zaman inşaatın yarıda kalmasıyla sonuçlanıyor. Uzmanlar, sözleşme imzalanmadan önce firmanın tamamladığı geçmiş projelerin titizlikle incelenmesini öneriyor. Şirketin mali durumu, referansları ve teslim süreleri, vaat edilen yüksek rakamlardan daha belirleyici bir güvence sunuyor.
KİRACILARIN KENTSEL DÖNÜŞÜMDE GERİ DÖNME HAKKI VAR MI?
Kentsel dönüşümde yalnızca ev sahipleri değil, kiracılar da yanlış bilinenler nedeniyle hak kaybı yaşıyor. İki farklı yasal durumun karıştırılması, kiracıların en çok mağdur olduğu nokta olarak öne çıkıyor. Kiracıların hakları kanuna göre şöyle ayrışıyor:
- Borçlar Kanunu kapsamında: Bina normal imar kuralları çerçevesinde yıkılıp yenilenirse, mülk sahibi biten daireyi öncelikli olarak eski kiracısına teklif etmek zorundadır.
- 6306 sayılı Kanun kapsamında: Riskli yapı raporuyla kentsel dönüşüme giren binalarda, tahliye edilen kiracının yeni binaya geri dönme hakkı tamamen ortadan kalkar.
TEK BİR KOMŞU APARTMANIN DÖNÜŞÜMÜNÜ BAŞLATABİLİR Mİ?
Dönüşümün başlaması için tüm apartmanın ortak karar almasını beklemek yaygın bir yanılgı olarak biliniyor. Mevcut düzenlemeye göre binadaki tek bir kat maliki bile riskli yapı tespit sürecini kendi başına başlatma yetkisine sahip. Apartman içindeki iletişimsizlik yüzünden sürecin aniden resmiyet kazanması, hazırlıksız yakalanan komşuları zor durumda bırakabiliyor. Riskli yapı kararının ardından maliklerin birkaç ay içinde evlerini tahliye etmek zorunda kalması mümkün.
2026 YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİĞİ KARAR ÇOĞUNLUĞUNU NASIL DEĞİŞTİRDİ?
Riskli yapı tespiti tek bir malikle başlatılsa da, yıkım ve yeniden yapım kararı için aranan çoğunluk oranı 2026 itibarıyla değişti. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle eski üçte iki çoğunluk şartı, yerini hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna bıraktı. Yeni düzenlemede karara katılmayan paydaşların arsa payları açık artırmayla diğer maliklere satılabiliyor, satış gerçekleşmezse paylar Başkanlık, idare ya da TOKİ tarafından satın alınıyor. Değişikliğin amacı, sürecin bir ya da birkaç malik tarafından kilitlenmesini önlemek olarak açıklanıyor.
SÖZLEŞMEDE MÜLK SAHİBİNİ KORUYAN HANGİ MADDELER BULUNMALI?
Mağduriyet yaşamamak için sözleşme imzalanmadan önce belirli maddelerin metne eklenmesi öneriliyor. Uzmanların altını çizdiği temel başlıklar şöyle sıralanıyor:
- Müteahhidin keseceği faturanın üst sınırı net rakamlarla belirtilmeli.
- Kira yardımının tutarı, ödeme tarihi ve gecikme durumunda uygulanacak yaptırım yazılmalı.
- İnşaatın teslim süresi ve gecikme halinde ödenecek ceza maddesi eklenmeli.
- Müteahhitten banka teminat mektubu alınmalı.
- Firmanın geçmiş projeleri ve mali durumu sözleşme öncesinde incelenmeli.
