Eskişehir'de emlak sitelerinden ve ilan ortalamalarından derlenen veriler, Eskişehir'de konut piyasasında makasın ne kadar açıldığını gösteriyor. Listenin tepesindeki üç mahalle, iki merkez ilçeye dağılıyor:
- Sümer (Odunpazarı): m² ~54.800 TL, ortalama daire ~9,8 milyon TL
- Batıkent (Tepebaşı): m² ~35.200 TL, ortalama daire ~4,9 milyon TL
- Çamlıca (Tepebaşı): m² ~29.000 TL
Sümer'i zirveye taşıyan iki faktör var mahallede yükselen yeni siteler ile Vişnelik bölgesinin Kanlı Kavak Parkı'na olan yakınlığı.
Tepebaşı cephesinin lideri Batıkent'te metrekare ortalaması 35 bin 200 lira daire ortalaması ise 4,9 milyon lirayı gösteriyor. Planlı yapılaşmanın simgesi sayılan bölgede üç oda bir salon yeni dairelerin fiyatları 6 ile 8 milyon arasında değişiyor. Üçüncü sıradaki Çamlıca, düşük bina yaşı ve metro bağlantısıyla yükselen bölgeler arasında.
Hangi semtler ortalamanın üzerinde?
Sıralamanın devamındaki altı semt de talebin yoğun, fiyatın il ortalamasının üstünde seyrettiği bölgeler arasında:
- Vişnelik
- Şirintepe
- Yenibağlar
- Bahçelievler
- Hoşnudiye
- Eskibağlar
Arsa fiyatlarında Arifiye Eskişehir ortalamasının 12 katında
Arsa piyasasında tablo konuttan tamamen ayrışıyor. Odunpazarı'nın köklü ticaret aksı Arifiye, 96 bin 850 liralık metrekare değeriyle açık ara önde:
- Arifiye (Odunpazarı): m² ~96.850 TL
- Deliklitaş (Odunpazarı): m² ~54.900 TL
- Akarbaşı (Odunpazarı): m² ~42.000 TL
- Eskişehir geneli arsa ortalama fiyatları: ~8.230 TL
Eskişehir genelinde arsa metrekare ortalamasının 8 bin 230 lira olduğu dikkate alındığında, Arifiye'deki değer il ortalamasının yaklaşık 12 katına denk geliyor. Bu fark, merkez mahallelerde boş parselin neredeyse tükenmesinden ve ticari imar potansiyelinden besleniyor.
Odunpazarı mı, Tepebaşı mı?
İlçe kıyaslamasında iki merkez ilçe ayrışıyor. Tarihi dokuyu ve ticaret merkezini barındıran Odunpazarı Sümer, Arifiye, Deliklitaş ve Vişnelik'le fiyat liginin üst sırasında. Tepebaşı ise Batıkent, Çamlıca ve Şirintepe'deki modern site ve rezidans projeleriyle iddiasını koruyor.
Mahalle profilleri de fiyat farkını açıklıyor. Sümer ve Vişnelik hattı; hastane personeli, hekim ve sağlık sektörü yatırımcısının yoğunlaştığı bir bölge. Batıkent ve Çamlıca, genç aileler ile büyükşehirden taşınan beyaz yakalıların tercih listesinde. Arifiye ve Deliklitaş ise konuttan çok dükkan, ofis ve ticari dönüşüm yatırımının adresi.
Fiyatları yukarı iten üç dinamik
Birincisi, Eskişehir'deki üniversitelerin beslediği ve yıl boyunca dinmeyen öğrenci-akademisyen talebi; kiralık pazarındaki bu hareketlilik yatırımcıyı satılık tarafına çekiyor. İkincisi, merkez mahallelerdeki imar ve arz kısıtı; yeni proje üretilecek parsel azaldıkça mevcut stok değerleniyor. Üçüncüsü ise İstanbul ve Ankara'dan gelen emekli ve uzaktan çalışan beyaz yakalı göçü; yaşam kalitesi arayan bu kitle, özellikle planlı bölgelerdeki yeni siteleri tercih ediyor.
Kredi taksiti hesabı ne söylüyor?
Fiyat tablosunun finansman karşılığı da çarpıcı. Kamu bankalarının güncel aylık yüzde 2,99'luk konut kredisi oranıyla, Eskişehir ortalaması olan 4,5 milyon liralık bir daire için 120 ay vadeli kredinin aylık taksiti yaklaşık 139 bin lirayı buluyor. Sümer'deki ortalama daire içinse aynı koşullarda taksit 302 bin liraya ulaşıyor bu da üst segment dairelerde ağırlıkla peşin ya da yüksek peşinatlı yapıldığına işaret ediyor.
Rakamlar neyi gösteriyor, neyi göstermiyor?
Rakamların ilan ortalaması olduğunu hatırlatmakta yarar var gerçekleşen satış bedelleri dairenin bulunduğu sokağa, kata, bina yaşına ve pazarlık payına göre bu ortalamaların altına ya da üzerine çıkabiliyor. Alım satım planlayanların güncel rakamları işlem gününde ilan platformlarından ve değerleme raporlarından teyit etmesi gerekiyor.
Eskişehir konut piyasasının önümüzdeki dönemine dair izlenecek başlıklar konut kredisi faizlerinin düşmesi, yeni projeler ve büyükşehirlerden göç olarak sıralanıyor.
Kamu bankalarının haziran başında konut kredisi oranlarını yükseltmesi, ev almayı düşünenleri yakından ilgilendiriyor.
