Eskişehir'de Ev Alanlar İkiye Ayrıldı: Kazananlar ve Kaybedenler Belli Oldu

Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde konut fiyatları enflasyonun gerisinde kalarak reel değer kaybetti ancak İstanbul, Ankara ve Antalya dahil 16 büyükşehirde ev sahipleri enflasyonun üzerinde kazanç sağladı.

Eskişehir, Endeksa'nın yayımladığı verilere göre yıllık yüzde 24,36'lık konut fiyat artışıyla hem yüzde 30,87'lik enflasyonun hem de yüzde 27,37'lik Türkiye geneli nominal artış ortalamasının altında kaldı.

Enflasyonun Üstünde Kazandıran 16 Büyükşehir Hangileri?

TCMB'nin Mart 2026 KFE verilerine göre Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık yüzde 26,4 artarken, yüzde 30,87'lik enflasyonun altında kalarak reel yüzde 3,4 değer kaybetti. Ancak Endeksa verilerine göre 16 büyükşehir bu tabloyu tersine çevirerek yatırımcısına enflasyonun üzerinde getiri sağladı.

İstanbul, Antalya ve Muğla metrekare fiyatları 50 bin TL eşiğini çoktan aşmış olmasına rağmen yüzde 40'ın üzerinde artış yaparak listenin zirvesine yerleşti. Ankara yüzde 40'a yaklaşan artışıyla yatırımcısını enflasyona karşı güçlü biçimde korurken, İzmir yüzde 31,89 ile enflasyonu sınırlı bir farkla geçerek listeye son sıralardan girdi.

Dikkat çeken bir diğer detay ise Erzurum (24.154 TL/m²), Kayseri (21.941 TL/m²) ve Mardin (22.113 TL/m²) gibi metrekare fiyatı 25 bin TL'nin altındaki iller de yüksek prim oranlarıyla listede yer aldı. Veriler düşük bütçeli yatırımcıların da enflasyon üzerinde kazanç sağlayabildiğini gösteriyor.

Eskişehir Konut Piyasası Neden Enflasyonu Yenen İller Listesinde Yok?

Reel getiri hesaplaması yapıldığında tablo daha da netleşiyor. Eskişehir'deki bir konut yatırımcısı, yıllık bazda reel olarak yaklaşık yüzde 5 oranında kayıp yaşadı. Konut yatırımının geleneksel "enflasyona karşı koruma kalkanı" işlevinin Eskişehir özelinde 2026 yılında kırıldığını gösteriyor.

Eskişehir'in listede yer almamasının temel nedenleri arasında 2021-2023 dönemindeki aşırı fiyat artışının ardından piyasanın düzeltme evresine girmesi, yüksek faiz ortamının konut kredisi erişilebilirliğini kısıtlaması ve şehirde yeni konut arzının görece canlı kalması sayılabilir. 2025 son çeyreğinde 4.839 daire için yapı ruhsatı verilmiş olması, arzın talep üzerinde baskı oluşturduğuna işaret ediyor.

Ancak bu durum Eskişehir'de konut piyasasının durduğu anlamına gelmiyor. 2025 yılında şehirde toplam 27.212 konut satışı gerçekleşti. Eskişehir satış hacminde yüzde 21'lik artışla Türkiye'nin en aktif 8. ili oldu.

Eskişehir'de Metrekare Fiyatı Ne Kadar? Odunpazarı mı Tepebaşı mı Daha Pahalı?

Eskişehir genelinde ortalama metrekare fiyatı 32.422 TL olup, iki merkez ilçe arasında fiyat seviyeleri birbirine oldukça yakın. Odunpazarı 32.068 TL/m², Tepebaşı 32.095 TL/m².

Tepebaşı, yüzde 7,39'luk yıllık kira getirisi ile Odunpazarı'ndan daha fazla kazandırıyor. Genç konut stoğu (ortalama 5 yaş), daha yüksek likidite (74 günlük satış süresi) ve üniversitelerin yarattığı kalıcı kira talebi Tepebaşı'nı nakit akışı odaklı yatırımcılar için öne çıkarıyor.

Eskişehir'de Hangi Mahalleler Enflasyonu Yendi?

Eskişehir genelinde ortalama artış enflasyonun altında kalsa da, mahalle bazlı veriler bambaşka bir tablo çiziyor. Bazı mahalleler tek başına listedeki 16 büyükşehirden bile yüksek primler kaydetti.

Enflasyonu yenen Eskişehir mahalleleri:

Osmangazi mahallesi yüzde 51,60'lık artışla sadece Eskişehir'in değil, Türkiye'deki birçok büyükşehrin de üzerinde performans gösterdi. Aşağı Söğütönü yüzde 46,47 ile ikinci sırada yer alırken, Deliklitaş yüzde 42,55 ile üçüncü oldu.

Enflasyonun gerisinde kalan mahalleler:

Hayriye mahallesi yüzde 4,27 fiyat düşüşüyle Eskişehir'de değer kaybeden tek mahalle. Ancak 10 yıllık amortisman süresiyle kira getirisi açısından şehrin en verimli bölgelerinden biri olmaya devam ediyor.

Eskişehir'de Kira Getirisi En Yüksek Mahalleler Hangileri?

Konut fiyatlarındaki reel gerilemeye rağmen Eskişehir'de kira piyasası canlılığını koruyor.

Amortisman süresi kısa olan (yani yatırımın kendini kira geliriyle hızlı amorti ettiği) mahalleler:

Güllük 11 yıllık geri dönüş süresiyle Eskişehir'in kira verimliliği en yüksek ikinci mahallesi. Bahçelievler, Hoşnudiye ve Yenibağlar 12'şer yıllık amortisman süreleriyle nakit akışı odaklı yatırımcılar için öne çıkıyor.

Eskişehir Konut Satış Hacmi Ne Durumda?

Fiyat artış hızı yavaşlasa da Eskişehir'de konut satış hacmi güçlü seyretmeye devam ediyor. 2025 yılında toplam 27.212 konut satışı gerçekleşti ve şehir yüzde 21'lik artışla Türkiye'nin satışların en hızlı büyüdüğü 8. ili oldu.

2025 Aralık ayı verilerine göre satış kırılımı:

İpotekli satışların yüzde 14,3'lük düşük payı, Eskişehir'deki alıcıların büyük oranda nakit veya şirket içi taksitlendirme modellerini tercih ettiğini gösteriyor. Türkiye genelinde ipotekli satış payının yüzde 20'yi aştığı bir dönemde Eskişehir'deki bu düşük oran, yerel yatırımcının borçlanma maliyetlerine karşı temkinli duruşunu yansıtıyor.

Arz tarafında ise 2025 son çeyreğinde 4.839 daire için yapı ruhsatı, 3.615 daire için yapı kullanma izni verildi. 2026 yılında pazara yaklaşık 5.000 yeni ünitenin girmesi bekleniyor.

Eskişehir'de Bina Yaşına Göre Fiyatlar Nasıl Değişiyor?

Deprem yönetmeliği sonrası yapılan yeni binalara yoğun talep, bina yaşına göre fiyat makasını belirgin biçimde açıyor.

Yeni binalar ile 16 yaş ve üzeri binalar arasındaki birim fiyat farkı yaklaşık yüzde 45-50 civarında. Alıcıların güvenli ve modern konut için ciddi bir prim ödemeye razı olduğu görülüyor. Tepebaşı'nda stoğun yüzde 51'i 0-4 yaş arası binalardan oluşurken, Odunpazarı'nda bu oran yüzde 40 seviyesinde.

Bu haberde yer alan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır.