Ticaret Bakanlığı'nın yürüttüğü uygulama, ilan piyasasındaki şişkinliği görünür biçimde azalttı. Tüketici mağduriyetinin önüne geçmek ve kayıt dışıyla savaşmak için tasarlanan sistem, ilk olarak kiralık tarafta 2025 yılbaşında yürürlüğe girmiş, satılık ilanlardaki doğrulama zorunluluğu ise 15 Şubat'ta başlamıştı.
Emlak ve konut piyasasıyla ilgili veriler toplayan Endeksa'nın derlediği rakamlar düşüşün boyutunu ortaya koyuyor:
- 15 Şubat: 1 milyon 618 bin 875 satılık konut ilanı
- 9 Haziran: 1 milyon 203 bin 257 satılık konut ilanı
- Azalma: 415 bin 618 adet (yüzde 26)
- Son bir yıllık düşüş: yüzde 25,4
EİDS nasıl çalışıyor?
Sistemin mantığı, ilanı yalnızca mülkün gerçek sahibinin ya da onun yetkilendirdiği tarafın açabilmesine dayanıyor. Mülk sahibi ilanı kendisi veya birinci derece yakını üzerinden verebiliyor; dilerse e-Devlet'ten taşınmazını seçerek bir emlak işletmesini yetkilendirebiliyor. Bu yetki en fazla üç aylığına tanınıyor ve süre sonunda uzatılabiliyor. Doğrulanan ilanlarda yetki teyidini gösteren bir logo ya da ibare yer alıyor.
Konut ve arsa ilanlarındaki düşüşün arkasında ne var?
Yetkisiz kişilerce açılan ilanların, sahte hesaplarla yapılan fiyat manipülasyonlarının ve kayıt dışı aracılığın önüne geçmek. Sektör verilerini izleyen değerleme tarafında, uygulamanın asıl etkisinin "hayalet ilan" diye tabir edilen, gerçek bir satış niyeti taşımayan veya aynı konutun farklı hesaplardan defalarca yayımlandığı kayıtların temizlenmesi olduğu değerlendiriliyor. Bu yorumlara göre şubat ayında yüzde 20 dolayında bir azalma beklenirken, haziran rakamları düşüşün öngörünün üzerine çıktığını gösterdi; böylece ilan stokunun gerçek piyasa koşullarına daha yakın bir tabloya oturduğu kaydediliyor.
Tapu beyanı ilanları nasıl etkiliyor?
Sektörde dikkat çekilen ikinci dinamik tapudaki beyan değeriyle ilgili. Değerleme çevrelerinde, tapuda konut bedelinin daha düşük vergi için olduğundan az gösterilmesi alışkanlığının da ilan davranışını etkilediği belirtiliyor. Bu görüşe göre bazı satıcılar, doğrulama ve beyan denetimi sıkılaştıkça klasik ilan kanalları yerine alternatif yollara yöneliyor: fiyat yazmadan sosyal medyadan duyuru yapmak, daireye doğrudan "satılık" brandası asmak veya ilana hiç çıkmadan potansiyel alıcıya ulaşmak gibi. Bu yöntemlerin yaygınlaşması, ilan sayısındaki düşüşün bir bölümünü gerçek arz daralmasından çok kanal değişiminden besliyor olabilir. Aynı çevrelerde, her satışta zorunlu değerleme raporu uygulamasının bu beyan sorununu büyük ölçüde çözebileceği görüşü dile getiriliyor.
Eskişehir'de konut satışı ne durumda?
İlan stoku düşerken Eskişehir'de gerçekleşen satışlar tersine, artış yönünde. Eskişehir Ticaret Odası'nın Mayıs 2026 Ekonomik Göstergeler Bülteni, ilin konut piyasasına yıla güçlü bir başlangıç yaptığını ortaya koyuyor. Ocak'tan nisana dek geçen dört ayda her ay, bir önceki yılın eş ayını geride bıraktı.
Dört aylık toplama bakıldığında ilde 7 bin 915 konut alıcı buldu. Bu sonuç, geçen yılın aynı dilimindeki 7 bin 299 işlemin yaklaşık onda bir oranında üzerinde. İki sene öncesinin eş döneminde 5 bin 191 adette kalan satışlarla kıyaslandığında, dört aylık hacmin kısa sürede ne kadar büyüdüğü daha net görülüyor.
Aylık satışlar nasıl seyretti?
Ay bazında en taze veri nisana ait. Dördüncü ayda 2 bin 70 daire el değiştirdi ve önceki seneye kıyasla satışlar yüzde 5,88 yukarı çıktı. Geçen yıl aynı ayın bilançosu 1 bin 955 işlemdi. Dört aylık serinin en sıçramalı ayı ise şubat oldu. O ayki yüzde 18,97'lik artış, hem dönemin en yüksek yıllık değişimini hem de 2026'nın en kalabalık aylık satış rakamı olan 2 bin 151 adedi beraberinde getirdi.
Eskişehir'de yılın ilk dört ayına ait aylık dağılım şu şekilde oluştu:
- Ocak: 1.721 işlem, bir önceki yıla göre yüzde 2,26 yukarıda
- Şubat: 2.151 işlem, yüzde 18,97 yukarıda
- Mart: 1.973 işlem, yüzde 6,48 yukarıda
- Nisan: 2.070 işlem, yüzde 5,88 yukarıda
Bu çıkış, halihazırda rekor kırılmış bir yılın üzerine biniyor. İlde geçen sene 27 bin 212 satışla 2016'dan bu yana en yoğun konut yılı yaşanmıştı. Yıllık seriye bakıldığında satış adetleri kademeli olarak büyümüş durumda:
- 2023: 19.546 konut
- 2024: 22.419 konut
- 2025: 27.212 konut
- 2026 (ilk dört ay): 7.915 konut
Piyasada "az ama gerçek" ilan dönemi mi?
İlan stokundaki daralma ile satışlardaki canlılığın bir arada görülmesi, piyasada "az ama gerçek" ilan döneminin başladığı yorumlarını güçlendiriyor. Doğrulanmış ilanların ağırlık kazanması, alıcıların aynı konutu farklı fiyatlarla onlarca kez görmesinin önüne geçerek arama sürecini kısaltıyor.
Bundan sonra ne bekleniyor?
Önümüzdeki dönemde hem ilan sayısının seyrini hem de satış hacmini; yaz aylarının mevsimsel hareketliliği, konut kredisi faizlerindeki gelişmeler ve tapu beyan düzenlemeleri belirleyecek. Haziran başından itibaren ilan adetlerinde sınırlı bir yukarı yönlü kıpırdanmanın başladığı, bunun da yaz dönemine girilmesiyle örtüştüğü ifade ediliyor.
