Türkiye'nin büyükşehirlerinde kiralık ev bulmak her geçen gün daha zor ve daha pahalı hale gelirken, piyasanın arz tarafında farklı bir tablo ortaya çıkıyor. Yüz binlerce konut boş tutularak piyasadan çekiliyor ve bu durum zaten daralan kiralık konut stoğunu iyice eritiyor. Peki yatırımcıları evlerini boş tutmaya iten sebepler neler, kiracılı ev neden sorunlu varlık haline geldi ve bu krizden çıkış yolu var mı?
Kiracısızlık Primi Nedir?
Emlakçıların "kiracısızlık primi" olarak adlandırdığı kavram, boş konut krizinin temel dinamiklerinden birini oluşturuyor. Aynı binada aynı özelliklere sahip iki daireden tamamen boş olanı, içinde kiracı bulunan muadiline kıyasla yüzde 10 daha yüksek fiyatla alıcı buluyor. İlk bakışta yıllık kira gelirinden vazgeçmek mantıksız görünse de rakamlar bunun aksini söylüyor.
Ortalama bir evin yıllık kira getirisi, mülkün toplam değerinin yüzde 4 ila 6'sı civarında seyrediyor. Ancak mülk boş tutulduğunda satış anında elde edilen yüzde 10'luk prim, bir yıllık kira kaybını fazlasıyla telafi ediyor. Üstelik mülk her an satışa hazır konumda kalıyor, kiracı kaynaklı yıpranma riski sıfırlanıyor ve alıcı portföyü genişliyor. Bu denklem, yatırımcı için evini boş tutmayı bir yıllık kira gelirinden daha karlı hale getiriyor.
Kiracılı Ev Neden Sorunlu Varlık Haline Geldi?
Kiracılı bir daire satın almak, günümüz koşullarında alıcıyı doğrudan Türk Borçlar Kanunu'nun uzun ve karmaşık tahliye prosedürlerinin içine çekiyor. Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması, zorunlu arabuluculuk sürecinden geçmesi ve yargılama aşamalarını tamamlaması toplamda 2 ila 3 yıl sürebiliyor. Bu süre boyunca alıcı, parasını ödeyip tapusunu aldığı kendi evine taşınamıyor.
Yargıtay'ın emsal kararları, kesin süreli sözleşme bitmeden ihtiyaç gerekçesiyle bile tahliye yapılamayacağını net biçimde ortaya koyuyor. Zorunlu arabuluculuk uygulamasında ise tahliye konulu görüşmelerde uzlaşma oranı yüzde 10 gibi çok düşük bir seviyede kalıyor. Bugün açılan bir tahliye davasına mahkemeler ilk duruşma günü olarak yaklaşık bir yıl sonrasını veriyor. Bu belirsizlik ortamında alıcılar kiracılı mülkten uzak durmayı tercih ediyor ve bu durum kiracısız mülkün prim yapmasına doğrudan katkı sağlıyor.
İstanbul'da 300 Bin Hayalet Ev İddiası?
Hayalet ev kavramı artık bir endişe olmaktan çıkıp elektrik faturaları ve su abonelikleriyle ölçülebilen somut bir gerçeğe dönüştü. Enerji dağıtım şirketlerinin verilerine göre sadece İstanbul'da yaklaşık 225 bin konutta aylardır hiç elektrik tüketimi kaydedilmiyor. Bu rakama henüz aboneliği açılmamış sıfır daireler, hukuki ihtilafla kilitli mülkler ve kısa süreli kiralama platformları için bekletilen evler dahil değil.
Tüm bu kategoriler eklendiğinde İstanbul'daki gerçek hayalet ev sayısının 300 bini aştığı öngörülüyor. Büyükşehir Belediyesi'nin açıklamalarına göre kentte 700 bin adres tamamen boş görünüyor ve en ihtiyatlı filtreleme bile en az 400 bin kullanılmayan konuta işaret ediyor. Tüm bunlar yaşanırken 15 metrekarelik bodrum katı dairelere 24.500 TL kira istenmesi, barınma krizinin vardığı noktayı çarpıcı biçimde gözler önüne seriyor.
11 Yıllık Tahliye Bekleme Süresi
Mülk sahiplerini evlerini boş tutmaya iten asıl motor, yargı sistemine duyulan güvensizlik. Türk Borçlar Kanunu'na göre bir kiracıyı hiçbir gerekçe göstermeden tahliye edebilmenin tek yolu, 10 yıllık uzama süresinin dolmasını beklemek. Standart bir yıllık sözleşmeyle birlikte toplamda 11 yıl geçmesi ve 3 ay önceden ihtar çekilmesi gerekiyor.
İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında da süreç kolay işlemiyor. Zorunlu arabuluculuk aşamasında uzlaşma oranının yüzde 10 gibi düşük bir seviyede kalması, davaların büyük çoğunluğunun yargıya taşınmasına neden oluyor. Mahkemelerin iş yükü nedeniyle ilk duruşma tarihini yaklaşık bir yıl sonrasına vermesi, sürecin toplam maliyetini ve belirsizliğini daha da artırıyor.
Yabancı Yatırımcılar Hayalet Ev Stoğunu Nasıl Büyütüyor?
Hayalet ev stoğunu büyüten kritik faktörlerden biri de uluslararası sermaye akışı. Özellikle Körfez ülkeleri ve Orta Doğu kökenli yatırımcılar, 400 bin dolarlık vatandaşlık yatırım şartını karşılamak için blok halinde daire satın alıyor ve bu mülkleri tamamen boş tutuyor. Bu yatırımcılar için amaç kira geliri değil, Türk pasaportu edinmek.
Bir kısım yabancı yatırımcı ise İstanbul gayrimenkulünü sermaye park yeri olarak kullanıp piyasa tepesinde kâr satışı için bekliyor ve dairenin yıpranmaması adına kapıya kilit vuruyor. Bu küresel refleks, özellikle lüks ve orta-üst segmentte zaten dar olan arzı daraltıyor ve yerli halkın kiralık ev bulma şansını iyice azaltıyor. Vatandaşlık amaçlı alınan konutların hiçbirinin kiralık piyasaya sunulmaması, arz-talep dengesizliğini kronik bir hale getiriyor.
Eskişehir'de Kiralık Ev Piyasası Nasıl Etkileniyor?
Türkiye genelinde kiralık ev kıtlığı yaşanırken Eskişehir'de piyasa tam tersi yönde ilerliyor. TÜİK verilerine göre 2026 Şubat ayında kentte konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 18,64 artarak 2 bin 151'e yükseldi. Satılan konutların 782'si ilk el, bin 369'u ikinci el olarak gerçekleşti. İpotekli konut satışlarında ise yüzde 42,6'lık dikkat çekici bir artış yaşanarak 469 satış kaydedildi. Satışların 144'ü ilk el, 325'i ikinci el konutlardan oluştu.
Konut satışları hızla artarken kiralık piyasasında tam tersi bir tablo ortaya çıktı. Yabancı uyruklu vatandaşların kendi ülkelerine dönüş yapmasıyla piyasaya çok sayıda kiralık ev düştü ve arz bir anda genişledi. İlan kapanma süreleri 25 günden 18 güne geriledi ve eskiden kiracısının çıkmasını bekleyen mülk sahipleri, şimdi mevcut kiracılarını tutmanın yollarını arıyor.
Ancak bu arz bolluğu ucuz barınma anlamına gelmiyor. Eskişehir'de 3+1 dairelerin kiraları 20 bin lira seviyesinde ve öğrenciler bazı durumlarda 3-4 kişi birleşerek ev tutmak zorunda kalıyor. İpotekli satışlardaki yüzde 42,6'lık sıçrama, kredi faizlerindeki gevşemenin ev alacakları harekete geçirdiği anlamına geliyor. Kiralık taraftaki arz bolluğuyla birlikte değerlendirildiğinde Eskişehir'de ilginç bir paradoks ortaya çıkıyor. Ev almak kolaylaşırken kiralamak pahalı. Yani Eskişehir'deki sorun ev eksikliği değil, ulaşılabilir fiyatlı ev eksikliği.
Boş Konut Vergisi Gelirse Piyasa Nasıl Etkilenir?
Hayalet ev sayısındaki artış, hükümetin boş konut vergisi tartışmalarını masaya getirmesine yol açtı. Evini spekülatif amaçla boş tutan yatırımcıdan ekstra vergi alınması veya emlak vergisinin katlanması gündemde. Ancak sektör profesyonelleri ciddi uyarılarda bulunuyor.
TÜGEM Başkanı Hakan Akdoğan'ın analizine göre böyle bir ceza sistemi uygulandığında mülk sahipleri yakın akrabalarıyla düşük bedelli göstermelik sözleşmeler imzalayarak evlerini resmiyette kiracılı gösterecek. Bu durumda piyasada sahte sözleşme patlaması yaşanacak, denetim mekanizmaları kilitlenecek ve gerçek kiralık piyasası tamamen kayıt dışına kayacak. Akdoğan'a göre devletin cezalandırıcı yaklaşım yerine teşvik edici modellere yönelmesi, boş konutları kamu garantisiyle kiralayıp dar gelirlilere alt kiralama modeliyle tahsis etmesi çok daha etkili bir yol olacak.
Hayalet Ev Krizi Kimleri En Çok Etkiliyor?
Boş tutulan konutların yarattığı arz daralması, toplumun en geniş kesimlerini doğrudan vuruyor. Asgari ücretli çalışanlar, yeni evli çiftler, üniversite öğrencileri ve emekliler, kiralık konut krizinden en çok etkilenen gruplar arasında yer alıyor. Kiraların asgari ücretin katlarına ulaştığı büyükşehirlerde barınma maliyeti, hane gelirinin yarısını aşar hale geldi. Öğrenciler için durum daha da çarpıcı. Eskişehir gibi üniversite kentlerinde bile 2+1 dairlere 20 bin TL kira istenmesi, öğrencileri 3-4 kişiyle ev paylaşmaya mecbur bırakıyor.
