Fahiş site aidatları, kadastro ölçüm hataları, yangın güvenliği ve kaçak yapılaşma başlıklarını aynı çatı altında toplayan yeni kanun yürürlüğe girdi. Düzenleme, milyonlarca site ve apartman sakininin günlük yaşamını doğrudan etkileyecek değişiklikler içeriyor. Vatandaşların gündeminde olan başlıca sorular ise yanıtlarıyla birlikte netleşti.
YENİ KANUN NE ZAMAN YÜRÜRLÜĞE
Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 7 Mayıs 2026 tarihinde TBMM'de kabul edildi. Yasalaşan metin, 22 Mayıs günü Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Aynı zamanda taraflar arasındaki uyuşmazlıkların azaltılması da amaçlar arasında yer aldı.
AİDAT ARTIŞLARINA BİR SINIR GELDİ
Yeni düzenleme, fahiş aidat zamlarına net bir sınır getirdi. Mevcut işletme projesi devam ederken yapılacak artışlar yeniden değerleme oranını aşamayacak. 2026 yılı için Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen yeniden değerleme oranı yüzde 25,49 düzeyinde. Son yıllarda bazı sitelerde aidatların bir yıl içinde yüzde 100 hatta yüzde 200 oranında artırılması büyük tartışma yaratmıştı. Artık böyle bir uygulama mümkün olmayacak.
AİDATTA SON SÖZÜ KİM SÖYLEYECEK?
Yasada aidat tutarı konusunda son sözü söyleyecek mercii de netleşti. Karar yetkisi doğrudan kat malikleri kuruluna verildi. Aidatların temelini oluşturan işletme projesi, genel kurulda onaylanmadan yürürlüğe giremeyecek. Yöneticinin ya da profesyonel yönetim şirketinin hazırladığı işletme bütçesi doğrudan uygulanamayacak. Karar artık malik çoğunluğunun olacak.
YÖNETİCİNİN AVANS TOPLAMA YETKİSİ NE OLDU?
Önceki düzenlemede yönetici, bir takvim yılı içinde bina ya da siteye yapılacak harcamalar için kat malikleri toplantısında alınmış karar olmadan kendi belirlediği rakamı avans olarak isteyebiliyordu. Bazı durumlarda yönetici inisiyatifiyle maliklere danışmadan keyfi ve fahiş miktarda avans toplayabiliyor, defalarca aynı yöntemle talepte bulunabiliyordu. Ev sahiplerinin en çok şikayet ettiği konular arasında bulunan ve yeni yasayla birlikte düzenlenen, yöneticilerin tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Yöneticilerin tek taraflı ve sınırsız bütçe belirleme yetkisi kısıtlanırken aidat tutarlarında son söz doğrudan kat maliklerine bırakıldı. Yönetici artık tek başına "aidat şu kadar oldu" diyemeyecek.
GEÇİCİ İŞLETME PROJESİ NASIL UYGULANACAK?
Yasa, geçici işletme projesi için de net bir çerçeve çizdi. Yönetici, personel maaşı ve faturalar gibi zorunlu giderler için önceki dönemin bütçesi üzerinden en fazla yeniden değerleme oranı kadar artış içeren bir geçici işletme projesi hazırlayabilecek. Geçici proje yalnızca 3 ay süreyle geçerli olacak. Üç ayın sonunda ya da yeniden değerleme oranını aşan zam taleplerinde Kat Malikleri Kurulu toplanarak bütçeyi onaylamak zorunda kalacak. Geçici işletme projelerinin onaysız uzaması mümkün olmayacak.
İŞLETME PROJESİNDE HANGİ KALEMLER ŞEFFAFLAŞACAK?
Yasanın en kapsamlı değişikliklerinden biri işletme projesinin zorunlu hale getirilmesi oldu. Yeni sistemde tüm harcamalar tek tek yazılacak. İşletme projesinde yer alacak başlıca kalemler şu şekilde:
-
Güvenlik gideri
-
Temizlik gideri
-
Bahçe bakım gideri
-
Asansör ve jeneratör gideri
-
Sosyal tesis harcamaları
-
Enerji tüketimi
Vatandaş artık paranın nereye harcandığını ayrıntılı şekilde görebilecek. Aynı şekilde yöneticinin kullandığı gider kalemleri de denetlenebilir hale gelecek.
Yönetim planı değişikliği için aranan oranda da güncelleme yapıldı. Toplu yapılarda kat maliklerinin yönetim planını değiştirebilmesi için artık üçte iki çoğunluk yeterli olacak. Önceki dönemde aranan oran beşte dörttü. Az sayıda kişinin aldığı kararlarla milyonluk sitelerin kurallarının değiştirilmesinin önüne geçildi. Apartmanlar için ise oran beşte dört olarak korundu.
TAPUDAKİ METREKARE HATALARI NASIL DÜZELTİLECEK?
Düzenlemenin dikkat çeken bir başka başlığı kadastro ölçümlerindeki teknik hatalar oldu. Eski sistemlerden kaynaklanan yanlışlıklar yeni ölçümlerle düzeltilebilecek. Tapuda 120 metrekare görünen bir dairenin gerçekte daha büyük ya da daha küçük olduğu ortaya çıkarsa düzeltme yapılabilecek. Metrekare değişikliği şu kalemleri doğrudan etkileyebilecek:
-
Aidat hesabı
-
Emlak vergisi
-
Satış değeri
-
Kira bedeli
-
Ortak gider payı
-
Arsa payı
Vatandaşa resmi tebligat yapılacak ve tebligatın ardından 30 gün içinde dava açılmazsa düzeltme kesinleşecek. Aidatların metrekareye göre hesaplandığı sitelerde yeni ölçümler ciddi fark yaratabilecek.
SİTELERDE YANGIN DENETİMİ NASIL OLACAK?
Yasa, yangın güvenliği tarafında da yeni denetim mekanizmaları getirdi. Büyük siteler ve toplu yapılarda periyodik yangın güvenliği kontrolü yapılacak. Tespit edilen eksikliklerin giderilmesi zorunlu olacak. Yangın raporları yetkilendirilmiş uzmanlar ve belediyelerin ilgili birimleri tarafından hazırlanacak. Eksikliklerin giderilmemesi durumunda ciddi yaptırımlar gündeme gelebilecek.
YENİ CEZALAR YOLDA
Ruhsatsız yapılarda kullanılmak üzere hazır beton sağlayanlara 500 bin liraya kadar idari para cezası uygulanabilecek. Sahte belgeyle müteahhitlik yapanlar için ise belge iptali öngörüldü. İptal edilen belgenin numarası 5 yıl süreyle kullanılamayacak. Sektördeki sahte yetki belgeleriyle faaliyet gösteren kişilere karşı daha ağır yaptırım uygulanacak.
