Türkiye'de milyonlarca site sakinini ilgilendiren yeni düzenleme yürürlüğe girdi. TBMM'de kabul edilerek Resmi Gazete'de yayımlanan kanun değişikliği, fahiş site aidatları konusunda önemli bir adım olarak değerlendiriliyor. Düzenleme, hem aidat belirleme sürecini hem de yönetim planı değişiklik kurallarını yeniden tasarladı.

YENİ DÜZENLEME HANGİ KANUNU DEĞİŞTİRDİ?

Yeni düzenleme 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinde köklü bir değişiklik yaptı. Söz konusu kanun, site ve apartman yaşamına ilişkin temel hukuki çerçeveyi belirleyen düzenleme niteliği taşıyor. Kanun değişikliği, 14 farklı kanun ile 1 kanun hükmünde kararnamede yapılan düzenlemeleri içeren teklifin bir parçası olarak Meclis'ten geçti. Resmi Gazete'de yayımlanmasıyla birlikte yürürlüğe girdi.

MURAT KURUM DÜZENLEME HAKKINDA NE AÇIKLADI?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, yeni düzenlemeye ilişkin açıklamayı sosyal medya hesabından paylaştı. Bakan Kurum'un düzenlemeye dair sözleri şu şekildeydi:

"Vatandaşlarımızın ihtiyacı neyse o adımları atıyoruz. Site aidatlarına yönelik düzenlemelerimizden ilki Resmi Gazete'de yayımlandı. Site yönetiminin fiyat belirleme yetkisi vatandaşa aktarıldı. Yönetim planı değişikliği için 3'te 2 çoğunluk zorunluluğu getirildi. Böylelikle site yönetimlerinin başta aidat tutarı olmak üzere keyfi kararlar almasının önüne geçmeyi hedefliyoruz."

Bakan'ın açıklamasındaki "ilki" ifadesi, site aidatlarına yönelik başka düzenlemelerin de gündemde olduğuna işaret etti.

AİDAT BELİRLEME YETKİSİ KİME GEÇTİ?

Yeni düzenlemenin en kritik noktası, aidat belirleme yetkisinin site yönetimlerinden kat maliklerine devredilmesi oldu. Bundan sonra son aidat tutarına site yöneticileri değil, kat malikleri kurulu üyeleri yani site sakinleri karar verecek. Bu sayede yönetim kurullarının tek taraflı kararlarla aidat belirlemesinin önüne geçilmiş oldu. Karar süreci kolektif bir mekanizmaya bağlandı.

SİTE YÖNETİMİ KEYFİ ZAM YAPABİLECEK Mİ?

Düzenleme, site yönetimlerinin keyfi zam yapmasına da kapı kapattı. Sene başında ya da kat malikleri çoğunluğu kararı alınamadığı durumlarda site yönetimleri yalnızca devletin belirlediği Yeniden Değerleme Oranı kadar artış yapabilecek. Bu sınır, yönetim takdirinin önüne hukuki bir tavan koydu. Aynı zamanda şeffaflıktan uzak harcama kalemi belirlemelerinin önü de kesilmiş oldu.

YENİDEN DEĞERLEME ORANI NE ANLAMA GELİYOR?

Yeniden Değerleme Oranı, devlet tarafından her yıl açıklanan ve Hazine ve Maliye Bakanlığı verilerine dayanan resmi bir endeks. Genellikle vergi ve harçlarda artış için kullanılan bu oran, yıl sonunda Resmi Gazete'de duyuruluyor. Yeni düzenlemeyle birlikte bu oran, site aidatlarındaki otomatik artışın da üst sınırını belirleyen referans haline geldi. Çoğunluk kararı olmadığı sürece bu eşiğin üzerine çıkılamayacak.

KAT MALİKLERİ KURULU NASIL TOPLANACAK?

Yeniden Değerleme Oranı dışında bir tutar belirlenmek istendiğinde kat malikleri kurulu devreye girecek. Sitenin büyüklüğüne ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek yeni aidat tutarının kesinleşmesi için kurulun 3 ay içinde toplanması zorunlu olacak. Yönetimler bu süreyi geciktirme imkanı bulamayacak. Toplantı çağrısı resmi prosedürlere uygun yapılacak.

İLK TOPLANTIDA KAÇ KİŞİ ÇOĞUNLUK GEREKİYOR?

İlk toplantıda kararın geçerli olabilmesi için site sakinlerinin yüzde 50+1 çoğunluğu aranacak. Yani toplam kat malikinin yarısından bir fazlasının toplantıya katılması gerekecek. Bu eşik aşıldığında kararlar bağlayıcı hale gelecek. Çoğunluk şartı, alınacak kararların geniş tabanlı destekle çıkmasını amaçlıyor.

ÇOĞUNLUK SAĞLANAMAZSA NE OLACAK?

İlk toplantıda yüzde 50+1 katılım sağlanamazsa süreç farklı bir aşamaya geçecek. Bu durumda ikinci toplantı düzenlenecek ve katılanların çoğunluğu ile belirlenen tutar yeni aidat olarak kesinleşecek. İkinci toplantı için yüzde 50+1 şartı aranmayacak. Böylece sürecin kilitlenmesinin önüne geçilmiş olacak.

YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ İÇİN HANGİ ORAN ARANACAK?

Yönetim planının değiştirilmesi konusunda da yeni bir kural getirildi. Yönetim planı değişikliği için üçte iki çoğunluk şartı belirlendi. Eski kuralda daha yüksek olan bu oran düşürülerek site sakinlerinin değişiklik yapmasını kolaylaştıracak biçimde yeniden düzenlendi. Bu sayede güncelleme talepleri daha kolay hayata geçirilebilecek.

Düzenleme, toplu yapılardaki yönetim planı değişikliğinde de bir kolaylık getirdi. Kat malikleri adına temsilciler kurulunda eskiden beşte dört çoğunluk şartı aranıyordu. Yeni düzenlemeyle bu oran üçte ikiye çekildi. Böylece büyük ölçekli sitelerde de değişiklik kararı almak görece kolaylaşmış oldu.

DÜZENLEME HANGİ KAPSAMI İÇERİYOR?

Yeni kanun teklifi yalnızca site aidatlarına ilişkin değil 14 farklı kanunda ve 1 kanun hükmünde kararnamede değişiklik öngören geniş bir kapsama sahip. Site aidatları düzenlemesi bu paketin öne çıkan bölümlerinden birini oluşturdu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, düzenlemenin site sakinlerinin mağduriyetini engellemeyi hedeflediğini belirtti. Bakanlık tarafından paylaşılan görsellerde uygulamanın detayları kamuoyuna duyuruldu.