Arsa Haritası Değişti: Yatırımlarda Sürpriz Yapan 17 İl Belli Oldu

Endeksa verilerine göre Mart 2023'te Türkiye genelinde ortalama arsa metrekare fiyatı 2 bin 696 TL seviyesindeyken, Mart 2026 itibarıyla bu rakam 7 bin 92 TL'ye yükseldi. Ancak aylık artış oranı yüzde 7'den yüzde 1'e, yıllık artış oranı ise yüzde 118'den yüzde 23 seviyesine geriledi. İstanbul'da metrekare fiyatı 20 bin TL'yi aşarken, İzmir, Antalya ve Muğla gibi şehirler de yüksek seviyelerini koruyor. Ancak büyüklehirlerde şehirlerde artış hızının yavaşlaması, piyasanın doygunluğa yaklaştığına işaret ediyor. Ankara'da yıllık artış yüzde 27, İstanbul'da yüzde 15, İzmir'de yüzde 15 seviyesinde kaldı.

17 Şehirde Arsa Fiyatları Yüzde 30 Yükseldi

Pandemi döneminin yıldızı olan Çanakkale, Muğla, Sakarya, Antalya, Kırklareli, Aydın, İzmir ve Yalova gibi illerde artış oranı Türkiye ortalamasının altında kaldı. Ancak Anadolu'daki bazı iller yüzde 30 barajının çok üzerinde artışlarla dikkat çekti.

İşte Türkiye'de son bir yılda arsa fiyatları yüzde 30'un üzerinde artan iller:

Eskişehir'de Arsa Piyasası Ne Durumda?

TÜİK Şubat 2026 verileri, Eskişehir gayrimenkul piyasasının Türkiye ortalamasını belirgin biçimde geride bıraktığını ortaya koyuyor. Türkiye genelinde konut satışları yüzde 5,92 artarken, Eskişehir'de bu oran yüzde 18,64'e ulaştı ve il genelinde 2 bin 151 adet konut satışı kayıtlara geçti. Bu satışların 782 adedini ilk defa tescil edilen sıfır konutlar, 1.369 adedini ise ikinci el konutlar oluşturdu. İpotekli konut satışlarında ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 42,6 artış yaşanarak 469 adet ipotekli satış işlemi gerçekleşti. İpotekli satışlardaki bu sıçrama, bankacılık sisteminin ekspertiz standartlarına uygun, imar durumu net ve hukuki altyapısı tamamlanmış gayrimenkullere yönelik talebin yoğunlaştığını gösteriyor. 782 adetlik sıfır konut arzını yerine koymak isteyen inşaat firmaları, merkezdeki imarlı arsa stokunu hızla eritiyor.

Odunpazarı ve Tepebaşı'nda Arsa Fiyatları Ne Kadar?

Eskişehir mülki sınırları içerisindeki gayrimenkul hacminin merkezini oluşturan Odunpazarı ve Tepebaşı ilçeleri, arsa değerlemeleri açısından en aktif bölgeler olarak öne çıkıyor. İşte iki merkez ilçede piyasaya yansıyan güncel satış bedelleri:

Tepebaşı, kuzey yönlü genişleme nedeniyle hem konut hem de ticari arsa yatırımcılarının odak noktasında bulunuyor. Yusuflar Mahallesi'ndeki tarla vasıflı arazi için talep edilen yüksek meblağ, bölgenin kuzey imar projeksiyonları içerisinde yer alma potansiyelini gösteriyor. Odunpazarı'nda ise arsa stokunun önemli ölçüde tükendiği ve mevcut gayrimenkul hareketliliğinin yapı stoku üzerinden yürüdüğü bir bölge konumunda. Yeni imara açılacak serbest alanların topografik ve idari nedenlerle kısıtlı olması, stoktaki azalma oranını hızlandırıyor.

İlçelerde Arsa Fiyatları Ne Durumda?

Sivrihisar, Seyitgazi, Mihalıççık, Çifteler ve İnönü gibi çevre ilçelerde arsa piyasası merkez ilçelerden farklı bir ekonomik mantıkla işliyor. Bu bölgelerde kaydedilen değer artışları, Türkiye ortalaması olan yüzde 23'lük orana daha yakın seyrediyor. Çevre ilçelerdeki güncel fiyat örnekleri şu şekilde:

Tablodan da görüleceği üzere tarla vasıflı arazilerin metrekare birim fiyatları merkez ilçelerdeki imarlı arsalara kıyasla oldukça düşük seyrediyor. Ancak mülklerin vasfı "arsa" veya "köy içi yerleşik alan" olarak değiştiğinde birim fiyatlarda ciddi bir yükseliş gözlemleniyor. İnönü Esnemez Mahallesi'nde 176 metrekarelik küçük bir arsanın 1 milyon 75 bin TL'ye satılması, köylerde dahi yapılaşmaya izin veren küçük yüzölçümlü arsaların yüksek talep gördüğünü kanıtlıyor.

Karapınar Kentsel Dönüşüm Projesi Arsa Piyasasını Nasıl Etkiliyor?

Odunpazarı Belediyesi idaresi altında Karapınar Mahallesi'nde yürütülen "Karapınar Gecekondu Önleme Bölgesi 2. Etap" kentsel dönüşüm projesi, inşaat alanlarının nasıl yaratıldığına ve çevre bölgelerdeki arsa birim fiyatlarına nasıl etki ettiğine dair somut bir örneklem oluşturuyor. Proje, TOKİ ile herhangi bir iş birliği yapılmaksızın finansman, projelendirme ve uygulama sorumluluğunun tamamen Odunpazarı Belediyesi iştiraki Odunpazarı İnşaat A.Ş. tarafından üstlenildiği bir öz kaynak modeliyle yürütülüyor. Kentsel dönüşüm sahası Kartopu Caddesi ile Maide Bolel Caddesi kesişiminde yer alıyor ve toplam 2 bin 205 metrekarelik bir alanı kapsıyor. Bu alan, 6 farklı arsa sahibinin parselleri, Odunpazarı İnşaat A.Ş. hisseleri ve TOKİ'den satın alınan arsa paylarının tevhit edilmesiyle oluşturuldu. İlk etap çalışmaları 3 blok ve toplam 39 bağımsız daireden oluşuyor ilk 4 dairenin tapusu hak sahiplerine resmi törenle devredildi. Aynı modelle Erenköy ve Huzur mahallelerinde de benzer projelerin başlatılacağı açıklandı.

Bağlar ve Batıkent'te İmar Süreçleri Fiyatları Nasıl Etkiledi?

Eskişehir'in gelişmekte olan merkezlerinden biri olan Batıkent ve Bağlar bölgeleri, sık sık idari imar revizyonlarına ve hukuki süreçlere konu oluyor. Bağlar Mahallesi 22980 ada 14 numaralı parsele yönelik hazırlanan 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı, başlangıçta "ticaret alanı" statüsünde planlanmıştı. Ancak Eskişehir 2. İdare Mahkemesi'nde görülen davada 22980 ada 14 numaralı parsel yönünden dava konusu işlemin iptaline karar verildi. Bunun üzerine Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisi 15.09.2023 tarih ve 361 sayılı kararıyla parseli "rekreasyon alanı" olarak yeniden planladı. 17 Mayıs 2024 tarihli ve 2024/7 sayılı Tasarruf Tedbirleri Cumhurbaşkanlığı Genelgesi ile kamu kurumlarının 3 yıl süreyle yurt içinde yeni hizmet binası alması, kiralaması, yapması veya arsa satın alması yasaklandı. Bu kapsamda Eskişehir Büyükşehir Belediyesi, mülkiyeti kendisine ait olan 14 numaralı parseldeki mevcut binasını kullanmaya devam etmek zorunda kaldı ve 1/5000 ile 1/1000 ölçekli plan değişiklikleri yeniden hazırlandı. Yargı kararları ve tasarruf tedbirleri gibi dışsal faktörler, Yeni Bağlar ve Batıkent havzasındaki ticari ve konut yatırımına açılabilecek serbest arsa stokunu doğrudan eksiltiyor.

Eskişehir'in 60 Maddelik Yeni İmar Yönetmeliği Ne Getiriyor?

Analiz döneminde yalnızca Eskişehir il sınırları içerisinde geçerli olmak üzere yürürlüğe giren 60 maddelik yeni imar yönetmeliği, arsa-inşaat matematiğini köklü bir şekilde değiştirdi. Yönetmeliğin 3. maddesi kapsamında düzenlenen "Asansör Zorunluluğu" en belirleyici değişiklik olarak öne çıkıyor. Yeni düzenlemeye göre 4 kat ve daha üzeri tüm yeni binalarda asansör yapılması yasal bir zorunluluk haline getirildi. Asansör kabinlerinin engelli bireylerin kullanım standartlarına ve erişilebilirlik boyutlarına uygun olması şartı da eklendi. Mevcut binalara sonradan asansör eklenmek istenmesi durumunda, bina statiğinin bu ilave yüke uygun olduğuna dair teknik rapor alınması zorunlu kılındı. Engelli erişimine uygun asansör boşluklarının mimari projelere eklenmesi, binalardaki ortak kullanım alanlarının genişlemesine ve müteahhitlerin satılabilir net daire alanlarından feragat etmesine yol açıyor. Dar, küçük veya geometrik olarak düzensiz arsalarda kârlı bir konut projesi üretmek imkansızlaşıyor. Bu durum inşaat firmalarını daha geniş yüzölçümlü, birleştirilmiş büyük arsalara yönlendirerek nitelikli arsa metrekare birim fiyatlarını yukarı itiyor.

Arsa Stoklarındaki Azalış Yatırımcıyı Nasıl Etkileyecek?

Türkiye genelinde arsa stokları bir ayda yüzde 33 azalırken, büyükşehirlerde de benzer bir daralma söz konusu. Bu durum piyasada satılık arsa bulmanın giderek zorlaştığını gösteriyor. Önümüzdeki dönemde arsa yatırımında kazancı belirleyecek olan şey yalnızca fiyat artışı olmayacak; asıl farkı doğru lokasyonda doğru arsaya ulaşabilen yatırımcılar yaratacak. Artık yatırımcının sorusu "Fiyat ne kadar artacak?" değil "Doğru arsayı bulabilecek miyim?" haline geldi. Eskişehir özelinde, merkez ilçelerde arsa stokunun hızla erimesi, kentsel dönüşümün kamu iştirakleri eliyle yürütülmesi, idari kararlarla parsellerin serbest piyasadan çekilmesi ve yeni imar yönetmeliğinin getirdiği teknik kısıtlamalar, nitelikli arsa fiyatlarının yüzde 30 barajının üzerinde seyretmeye devam edeceğini işaret ediyor.

NOT: Bu haberde yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaz.