Eskişehir'de yapılaşma kuralları bugün itibarıyla kökten değişti. 8 Nisan 2026 tarihli ve 33218 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan yeni imar yönetmeliği, parsel büyüklüklerinden kat yüksekliklerine, bahçe mesafelerinden asansör zorunluluğuna kadar 60 maddede yeni standartlar getiriyor.
Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisinin 13 Şubat 2026 tarihli kararına dayanan düzenleme, inşaat sektörünü, müteahhitleri ve ev yapacak vatandaşları doğrudan etkiliyor.
İşte yönetmelikteki kritik değişikliklerin özeti.
1. Kat Sayısı Artık Yolun Genişliğine Bağlı
Yönetmeliğin en dikkat çeken düzenlemesi, bina kat yüksekliğini yol genişliğiyle ilişkilendiren formül. Bundan böyle imar planında kat adedi belirtilmemişse binanın kaç katlı yapılabileceğini cephesindeki yolun genişliği belirleyecek.
Tabloya göre 7 metre ve altı sokaklara en fazla 2 kat, 10-12 metrelik yollara 4 kat, 20-25 metrelik caddelere 10 kat, 35-50 metrelik bulvarlara 16 kat ve 50 metre üzeri yollara 18 kata kadar yapı izni verilecek. Bu düzenleme özellikle dar sokaklarda yüksek katlı yapıların önüne geçmeyi hedefliyor.
2. Bahçe Mesafeleri ve Yapı Yaklaşma Sınırları
Ayrık nizamda yapılacak binalarda ön bahçe mesafesi en az 5 metre, yan ve arka bahçe mesafeleri minimum 3 metre olarak belirlendi. Bina yüksekliği arttıkça yan ve arka bahçe mesafelerinin de orantılı şekilde artması zorunlu hale getirildi.
Köşe parsellerde iki yola cepheli yapılarda her iki yol tarafından ön bahçe mesafesine uyulması gerekecek. Bu kural kavşak noktalarındaki görüş açıklığını ve trafik güvenliğini artırmayı amaçlıyor.
3. Asansör Zorunluluğu: 4 Kat ve Üzeri
4 ve daha fazla katlı tüm yeni binalarda asansör yapılması zorunlu oldu. Asansör kabininin engelli bireylerin kullanımına uygun boyutlarda olması şartı da getirildi. Mevcut yapılara asansör eklenmek istenmesi durumunda ise bina statiğinin uygunluğuna dair rapor istenecek.
4. Engelli Erişilebilirliği Standart Hale Geldi
Tüm yeni yapılacak binaların engelli erişimine uygun şekilde tasarlanması zorunlu kılındı. Bina girişlerinde rampa, uygun genişlikte kapılar, engelli tuvaleti, otoparklarda engelli araç parkı ve asansörlerde sesli-dokunsal uyarı sistemleri standart hale getirildi. Konut projelerinde zemin katlardaki bağımsız bölümlerin engelli yaşamına uygun planlanması teşvik edildi.
5. Bodrum Katta Konut Yasağı ve Çatı Katı Düzenlemesi
Aydınlık ve havalandırma koşullarının sağlanamadığı bodrum katlarda konut kullanımının yasaklanması, yönetmeliğin sosyal boyutu en güçlü maddelerinden biri. Çatı katlarında ise eğim oranları, çatı arası kullanım koşulları ve çekme kat uygulamaları detaylı biçimde tanımlandı.
Odunpazarı başta olmak üzere tarihi kent dokusunun korunduğu bölgelerde çatı formu ve malzemesine ilişkin ek kısıtlamalar getirilebilecek.
6. Kapıcı Dairesi, Sığınak ve Otopark Kuralları
40 ve üzeri bağımsız bölüme sahip yapılarda kapıcı dairesi zorunlu tutuldu. Sığınak zorunluluğu belirli büyüklüğün üzerindeki yapılarda devam ediyor. Her bağımsız bölüm için asgari otopark sayısı belirlenirken yeraltı otoparkı uygulaması teşvik edildi.
Büyük ticari yapılarda bebek bakım odası, engelli tuvaleti ve ilk yardım odası da zorunlu hale getirildi.
7. Mevcut Yapılar Ne Olacak?
Yönetmelik yürürlüğe girmeden önce ruhsat almış ve inşaatı devam eden yapılar mevcut ruhsat koşullarına tabi olmaya devam edecek. Ancak ruhsat yenileme, tadilat ruhsatı ve esaslı tadilat başvurularında artık yeni yönetmelik hükümleri uygulanacak. Kentsel dönüşüm alanlarındaki yeni yapılar da bu kurallara tabi olacak.
DÜZENLEME RESMİ GAZETE ÜZERİNDEN İNCELENEBİLİR
60 maddelik yönetmeliğin tam metnine 8 Nisan 2026 tarihli ve 33218 sayılı Resmi Gazete üzerinden ulaşılabilir. Eskişehir'de inşaat yapacak, arsa alacak veya tadilat planlayan herkesin yeni kuralları detaylı incelemesi kritik önem taşıyor. Özellikle yol genişliği ve kat sayısı ilişkisi, projelerin fizibilitesini doğrudan etkileyecek bir değişken olarak sektörü etkileyecek.
