EİDS Nedir, Ne Zaman Zorunlu Oldu?
Emlak sektöründeki sahte ilanları, spekülatif fiyat hareketlerini ve ilan kirliliğini önlemek amacıyla geliştirilen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, 15 Şubat 2026 tarihinden itibaren ikinci el gayrimenkul ilanlarında zorunlu uygulama kapsamına alındı.
Sisteme göre bir emlak ofisiyle çalışan mülk sahibi, ilan girişi yapılabilmesi için önce e-Devlet üzerinden ilgili işletmeye yetki vermek zorunda. Yetki verilmeden hiçbir ilan yayına alınamıyor.
Emlakçılar Sistemi Nasıl Atlatıyor?
Zorunlu uygulamaya rağmen bazı emlak ofislerinin yasal boşlukları kullanarak yetkisiz ilan girişi yapmayı sürdürdüğü ortaya çıktı. Sistemde bazı istisnai durumlar yetki doğrulaması zorunluluğunu devre dışı bırakıyor. Mülkün tapusuz olması, yabancı uyruklu birine ait bulunması ya da kooperatif veya dernek adına kayıtlı olması bu istisnalar arasında sayılıyor. Bazı emlakçılar bu üç gerekçeden birini yanlış beyan ederek sistemi aşmaya çalışıyor.
Tapulu bir konut tapusuz gösteriliyor, Türk vatandaşına ait bir mülk yabancı uyruklu olarak kayıt ediliyor. Bu yolla yetki şartı devre dışı bırakılmış oluyor.
Sahte İlan Cezası Ne Kadar?
Ticaret Bakanlığı ilan portallarını düzenli olarak denetliyor. "Tapusuz taşınmaz" veya "yabancı malik" olarak yanlış işaretlendiği tespit edilen ilanlar için ağır yaptırımlar devreye giriyor:
- Asgari ceza: 28.620 TL (ilan başına)
- Azami ceza: 858.620 TL (ilan başına)
Yetki Kodu Açığı Nedir?
Sistemdeki bir diğer önemli sorun yetki kodlarının kötüye kullanılması Süreç şöyle işliyor Tapu sahibi evini satması için emlakçıya yetki verdiğinde bir kod alıyor ve bunu danışmanına bildiriyor. Ancak sistemi atlatmak isteyenler bu tek kodu kullanarak birden fazla ilan açabiliyor.
Örneğin Beylikdüzü'ndeki bir mülk için alınan kod, Bahçelievler'deki tamamen farklı bir evin ilanında da kullanılabiliyor. Bu açığın kapatılması için Bakanlık düzeyinde ek bir düzenleme yapılması gerekiyor.
Konut ilanları Neden Azalmadı?
EİDS zorunlu hale geldiğinde ilan sayısında belirgin bir düşüş beklenmişti. Ancak bu öngörü gerçekleşmedi. Bunun arkasında bir platform kararı yatıyor: En yaygın kullanılan ilan sitesi, ilanların yayında kalma süresini bir aydan üç aya çıkardı. Bu nedenle sistem devreye girse de eski ilanlar üç ay boyunca yayında kalmaya devam etti.
Buna ek olarak satılmış ya da kiralanmış mülklerin ilanlarının zamanında kaldırılmaması da ciddi bir sorun olmayı sürdürüyor. Emlak ofislerinin satış veya kiralama gerçekleştiğinde ilgili ilanı bir iş günü içinde yayından çekmesi gerekiyor. Ancak bazı ofislerin "ilan kalsın, arayana başka mülk pazarlayayım" anlayışıyla hareket ettiği görülüyor.
Sahte İlanı Nasıl Fark Edersiniz?
Satılık ev arayanların dikkat etmesi gereken başlıca işaretler şunlar:
- İlanın e-Devlet yetki doğrulaması içerip içermediği kontrol edilmeli
- Fiyatın bölge ortalamasının çok altında olması şüphe uyandırmalı
- İlan tarihi eski olmasına rağmen hâlâ yayında olması sorgulanmalı
- Danışmanın mülkü bizzat göstermekten kaçınması dikkat gerektiriyor
- "Tapusuz" veya "yabancıya ait" ibareli ilanlar dikkatli incelenmeli
