Marmara Denizi'nde Adalar ile Yalova arasında art arda kaydedilen küçük sarsıntılar, ev arayanın önceliğini değiştirdi. Artık ilk soru manzara değil, zemin.
Konut fiyatları da bu soruya göre şekilleniyor.
İSTANBUL'DA TABLO NE?
Temmuz ayı verilerine göre İstanbul'da daire niteliğindeki konutlarda metrekare fiyatı 63 bin 907 lira. Bir yılda yüzde 27 artmış.
Bir evin ortalama bedeli 7 milyon 29 bin liraya, aylık kira ortalaması da 44 bin 491 liraya ulaşmış durumda.
En pahalı ilçe Beşiktaş. Metrekare orada 177 bin 301 liraya kadar çıkıyor. Kadıköy 169 bin 140, Sarıyer 154 bin 980, Bakırköy 134 bin 905, Üsküdar ise 112 bin 401 lirayla onu izliyor.
Ölçeğin diğer ucunda Esenyurt var, 33 bin 161 lira. Silivri 44 bin 470, Sultangazi 45 bin 967, Arnavutköy 47 bin 49, Beylikdüzü 47 bin 817 lira.
ZEMİN TARTIŞMASI FİYATA NASIL YANSIYOR?
Şehrin orta ve kuzey kesimleri, Kuzey Anadolu Fay Hattına olan mesafeleri ve zemin yapılarıyla öne çıkarılıyor. Listede hem çok pahalı hem çok ucuz ilçeler var.
Güney sahilinden uzak diğer ilçelerin metrekare fiyatları şöyle sıralanıyor:
- Çatalca: 53.046 lira
- Gaziosmanpaşa: 53.395 lira
- Çekmeköy: 68.427 lira
- Başakşehir: 73.219 lira
- Şile: 73.740 lira
- Eyüpsultan: 74.445 lira
- Ümraniye: 78.035 lira
- Beykoz: 109.863 lira
Sektör temsilcileri, sağlam zeminin tek başına yetmediğini, binanın kendisinin de dayanıklı olması gerektiğini söylüyor.
PEKİ ESKİŞEHİR'DE DURUM NASIL?
Rakamlar arasındaki mesafe hayli açık. Odunpazarı'nda satılık daire ilanlarının metrekare ortalaması 31 bin 545 lira.
İstanbul ortalamasıyla karşılaştırınca fark iki katı buluyor. Daha çarpıcı olanı şu: Odunpazarı, İstanbul'un en ucuz ilçesi Esenyurt'tan bile yaklaşık yüzde 5 daha uygun.
Beşiktaş'la kıyaslandığında aradaki oran 5,6 kata çıkıyor. Yani Beşiktaş'ta bir metrekareye ödenen para, Odunpazarı'nda beş metrekareden fazlasına denk geliyor.
Şehir genelinde satılık konut ortalaması 3 milyon 863 bin lira dolayında. İstanbul ortalamasıyla arasındaki fark 3 milyon lirayı aşıyor.
KİRA TARAFINDA FARK NE KADAR?
Kirada da benzer bir tablo var. Tepebaşı'nda ortalama kira 19 bin 455 lira olarak hesaplanmış, metrekare başına 180 lira.
İstanbul ortalaması olan 44 bin 491 liranın yanına konduğunda oran 2,3 kata yaklaşıyor.
Tepebaşı'ndaki ortalamanın şehir genelinin yüzde 4,6 altında kaldığı da belirtiliyor.
ODUNPAZARI'NDA HANGİ MAHALLE ÖNDE?
İlçe içinde de belirgin bir ayrışma var. Metrekare bazında en pahalı ilanlar Paşa Mahallesi'nde toplanıyor.
En uygun ilanlar ise Kanlıpınar Mahallesi tarafında. Aradaki fark, aynı ilçe sınırları içinde bile fiyatın mahalleye göre değiştiğini gösteriyor.
Odunpazarı'ndaki ilanlarda binaların yaş ortalaması 6 yıl civarında. Kendini amorti etme süresi ise 15 yıl olarak veriliyor.
İstanbul rakamlarından kaba bir hesap yapıldığında oradaki süre 13 yılın biraz üzerine çıkıyor. Kiranın yüksekliği, fiyatın yüksekliğini kısmen dengeliyor.
RAKAMLARI KARŞILAŞTIRIRKEN NEYE DİKKAT ETMELİ?
Bir uyarı gerekiyor. İstanbul için verilen değerler veri modeline dayalı bir analiz şirketinden, Eskişehir rakamları ise ilan platformlarındaki ortalamalardan geliyor.
İki yöntem aynı şey değil. İlan ortalaması satıcının istediği fiyatı, gerçekleşen satış ise pazarlık sonrası rakamı gösteriyor.
Dolayısıyla karşılaştırma büyüklük sırasını verir, ondalık hassasiyette bir eşitlik kurmaz.
