Miras yoluyla kalan taşınmazların satış usulünde köklü bir değişiklik gündemde. Adalet Bakanlığının üzerinde çalıştığı 12. Yargı Paketi taslağı, ortaklığın giderilmesi davalarındaki satış sürecini yeniden düzenliyor. Taslağa göre tüm paydaşların mirasçı olduğu ev, arsa ve tarlalarda ilk ihale yalnızca mirasçılar arasında yapılacak. Yeni usul, aile konutları ile tarım arazilerinin mülkiyet yapısını koruma amacı taşıyor.
İLK İHALE HAKKI NEDEN SADECE MİRASÇILARA VERİLİYOR?
Düzenlemenin merkezinde mirasçılara tanınan ihale önceliği yer alıyor. Taslağa göre tüm paydaşların mirasçı olduğu taşınmazlarda ilk satış, üçüncü kişilere kapalı biçimde yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Mirasçıların önceliklendirilmesi, aile mülkiyetinin dışarıya geçmesini zorlaştırıyor. Uygulamanın özellikle tarım arazileri ve aile konutlarında etkili olması bekleniyor.
İlk ihalenin sonuçsuz kalması durumunda süreç ikinci aşamaya geçiyor. Mirasçılar arasında yapılan ilk satışta taşınmaz alıcı bulamazsa, genel katılıma açık ikinci bir ihale düzenlenecek. İkinci ihaleye mirasçıların yanı sıra üçüncü kişiler de katılabilecek. Aşamalı satış modeli, önce mirasçıya öncelik tanıyıp ardından genel açık artırmaya kapı aralıyor.
MEVCUT SİSTEMDE MİRAS TAŞINMAZLARI NASIL SATILIYOR?
Yürürlükteki sistemde miras taşınmazları doğrudan genel açık artırmayla satılıyor. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığında satışa sulh hukuk mahkemeleri karar veriyor. Elektronik ortamda yapılan açık artırmalara mirasçıların yanında üçüncü kişiler de doğrudan katılabiliyor. Mevcut uygulamada mirasçılara tanınan bir ihale önceliği bulunmuyor.
İHALE BEDELİNİ ÖDEMEYENE HANGİ CEZA GELİYOR?
Taslak, ihale sürecini aksatanlara yönelik yeni bir yaptırım getiriyor. Bugünkü sistemde ihaleyi kazandığı halde bedeli süresinde ödemeyen kişinin yalnızca teminatı irat kaydediliyor. Yeni dönemde teminatın yanması yetmeyecek, teklif bedelinin yüzde 5'i oranında idari para cezası uygulanacak. Yaptırım, yapay fiyat artışlarının ve süreci uzatma girişimlerinin önüne geçmeyi hedefliyor.
PAY SAHİBİ MİRASÇILARA TEMİNAT ŞARTI GELİYOR MU?
Taslakta teminat muafiyetlerine yönelik bir değişiklik de bulunuyor. Yeni düzenlemeyle taşınmazda pay sahibi olan mirasçılar da ihaleye katılırken teminat yatıracak. Pay sahibi mirasçıların teminat yükümlülüğü, mevcut sistemdeki muafiyeti ortadan kaldırıyor. Teminat şartı, ihale sürecinin daha disiplinli işlemesi amacıyla getiriliyor.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NE DEMEK?
Ortaklığın giderilmesi davası, miras hukukunda sık karşılaşılan bir dava türü olarak biliniyor. Dava, bir taşınmaza birden fazla kişinin ortak sahip olduğu ve paydaşların paylaşımda anlaşamadığı durumlarda açılıyor. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasına karar veriyor. Miras kalan ev, arsa ve tarlalarda paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklar söz konusu dava ile çözülüyor.
DÜZENLEME NE ZAMAN YÜRÜRLÜĞE GİRECEK?
Düzenleme şu an için yasalaşmış bir metin değil, taslak aşamasında bulunuyor. 12. Yargı Paketi, Adalet Bakanlığı tarafından hazırlık çalışmaları süren bir tasarı olarak gündemde. Taslağın yasalaşması için Meclis sürecinin tamamlanması gerekiyor. Maddelerin yürürlüğe girme tarihi, paketin kanunlaşmasının ardından netleşecek.
