81 ilde konut ve arsa alım satım işlemleri yeni bir döneme giriyor. Hem tapu harçlarında hem de ilan süreçlerinde köklü değişiklikler hayata geçirilecek. Bu düzenlemeler özellikle ev satmayı planlayan vatandaşları yakından ilgilendiriyor.
Tapuda Yeni Sistem Ne Zaman Başlıyor?
Yeni uygulamalar 1 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe sadece 10 gün kaldı. Dolayısıyla konut satışı planlayan vatandaşların yeni sisteme şimdiden hazırlanması önem taşıyor.
Tapu İşlemlerinde Ne Değişiyor?
Gayrimenkul satışlarında uzun yıllardır süregelen bir uygulama var: tapuya gerçek satış bedelinden düşük rakam yazdırmak. Bu yöntemle alıcı ve satıcı tapu harcından tasarruf etmeye çalışıyor.
Ancak yeni dönemde bu uygulamanın önüne geçilmesi hedefleniyor. Tapu işlemlerinde beyan edilen satış bedeli ile banka transferleri arasındaki uyum artık daha sıkı denetlenecek.
Uygulamanın temel noktaları:
- Gerçek satış tutarının beyan edilmesi zorunlu hale geliyor
- Banka transferleri ile tapu beyanları karşılaştırılacak
- Rayiç bedelin biraz üzerinde gösterilen düşük beyanlar tespit edilecek
- Resmi ve finansal kayıtlar arasındaki tutarlılık kontrol edilecek
Tapu Harcı Ne Kadar?
Tapu harcı oranında herhangi bir değişiklik yapılmadı. Mevcut uygulamada toplam satış bedelinin yüzde 4'ü tapu harcı olarak ödeniyor. Bu oran alıcı ve satıcı arasında genellikle eşit şekilde paylaştırılıyor.
Örnek hesaplama:
- 5 milyon TL'lik bir konut satışında toplam tapu harcı: 200.000 TL
- Alıcı payı: 100.000 TL
- Satıcı payı: 100.000 TL
Düşük bedel beyan edildiğinde bu rakamlar önemli ölçüde azalıyordu. Yeni denetimlerle bu kaçış yolunun kapanması bekleniyor.
Emlak İlanlarında e-Devlet Zorunluluğu
Ticaret Bakanlığı'nın hayata geçirdiği Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kapsamında emlak ilanlarında yeni bir dönem başlıyor.
1 Şubat 2026 tarihinden itibaren geçerli olacak kurallar şöyle:
- Taşınmaz ilanı vermeden önce tapu bilgilerinin doğrulanması şart
- Kimlik doğrulaması zorunlu hale geliyor
- Emlak danışmanları yalnızca konut sahibinin e-Devlet üzerinden verdiği yetki ile ilan oluşturabilecek
- Doğrulanan ilanlar platformlarda özel etiketle gösterilecek
Bireysel Satışlarda Durum Ne Olacak?
Emlakçı kullanmadan kendi evini satmak isteyen vatandaşlar da bu sisteme dahil. Bireysel ilan verecek kişiler de e-Devlet üzerinden doğrulama yapmak zorunda kalacak.
Doğrulama yapılmadan ilan girişi mümkün olmayacak. Bu durum hem sahibinden satış yapanları hem de emlak platformlarını doğrudan etkiliyor.
Neden Böyle Bir Değişikliğe Gidildi?
Son yıllarda gayrimenkul dolandırıcılığı vakaları ciddi şekilde arttı. Sahte ilanlar, yetkisiz satış girişimleri ve mükerrer ilanlar vatandaşları mağdur etti.
Yeni sistemin hedefleri:
- Sahte ilanların önüne geçmek
- Aynı mülk için birden fazla ilan verilmesini engellemek
- Dolandırıcılık risklerini azaltmak
- Gerçek mülk sahibi dışında kimsenin ilan vermesini önlemek
e-Devlet Yetkilendirmesi Nasıl Yapılacak?
Konut sahibi olarak emlakçınıza yetki vermek için şu adımları izlemeniz gerekecek:
- e-Devlet sistemine giriş yapın
- İlgili taşınmazı seçin
- Yetkilendirmek istediğiniz emlak danışmanını belirleyin
- Onay verin
Bu işlem tamamlandıktan sonra emlak danışmanı sizin adınıza ilan oluşturabilecek.
Doğrulanmış İlan Ne Demek?
Yeni sistemde ilanlar "Doğrulanmış İlan" etiketi taşıyacak. Bu etiket şu anlama geliyor:
- İlan veren kişi gerçek mülk sahibi veya yetkili temsilcisi
- Tapu bilgileri doğrulanmış
- Kimlik kontrolü yapılmış
Alıcılar açısından bu etiket önemli bir güvence sağlayacak. Doğrulanmamış ilanlar ise platformlarda yer alamayacak.
Emlak Sektörü Ne Diyor?
Emlakçılar ve sektör temsilcileri yeni uygulamaya genel olarak olumlu yaklaşıyor. Sahte ilanların sektöre verdiği zararın önlenmesi memnuniyetle karşılanıyor.
Ancak bazı kesimler geçiş sürecinde yaşanabilecek aksaklıklar konusunda endişeli. Özellikle yaşlı vatandaşların e-Devlet sistemini kullanmada zorlanabileceği belirtiliyor.
Uymayanları Ne Bekliyor?
Yeni kurallara uymayanlar için henüz net bir yaptırım açıklanmadı. Ancak yetkisiz ilan girişinin engelleneceği ve denetimlerin sıkılaştırılacağı vurgulanıyor.
Tapu harcı konusunda ise düşük beyan tespit edildiğinde cezai yaptırımlar gündeme gelebilir.
