Türkiye'de enflasyonun en yakıcı kalemlerinden biri kira olmaya devam ediyor. Nisan 2026'da tüketici enflasyonu yıllık yüzde 32,37 olarak gerçekleşirken kira enflasyonu yüzde 51,1'e fırladı. Kira artışları genel enflasyonun neredeyse 20 puan üzerinde seyrediyor.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın verilerine bakınca İstanbul'da 100 metrekarelik bir evin ortalama kirası 40.512 Türk Lirası oldu. Türkiye'de ortalama kira 24.188 TL. İstanbul'da kiralar ülke ortalamasının 1,67 katında seyrediyor.
GYODER zirvesinde konuşan Ekonomist ve Stratejist Fatih Keresteci, kira artışlarının yalnızca konut piyasasını değil ekonominin tamamını etkilediğine dikkat çekti. Keresteci, eğitim, sağlık, restoran ve hizmet sektörlerinde masrafların en çok kiradan arttığını söylüyor. İşletmelerin ödediği yüksek kira ürün ve hizmet fiyatlarına yansıyor ve enflasyonu besleyen bir kısır döngü oluşturuyor.
OECD verilerine göre, 2015 ile 2025 arasında Türkiye’de kiralar yaklaşık yüzde 1.352 arttı. Yani kiralar neredeyse 13,5 katına çıktı. OECD ortalaması ise yüzde 47,7'de kaldı. Türkiye bu rakamla OECD ülkeleri arasında açık ara birinci sırada yer alıyor.
Büyükşehirlerde Kira Ne Kadar?
TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi'nin Ocak 2026 verilerine göre büyükşehirler arasında en yüksek kiralar İstanbul'da görülüyor. 100 metrekarelik bir konutun ortanca kirası İstanbul'da yaklaşık 37.000 TL, İzmir'de 25.000 TL, Ankara'da ise 21.000 TL seviyesinde bulunuyor.
Metrekare bazında karşılaştırma yapıldığında İstanbul 367,86 TL ile zirvede yer alıyor. İstanbul'u sırasıyla Muğla 325,82 TL, İzmir 252,18 TL, Çanakkale 235,50 TL, Antalya 230,90 TL ve Ankara 210,07 TL ile izliyor. En düşük metrekare kirası ise 94 TL ile Mardin'de görülüyor.
Yıllık kira artış oranlarına bakıldığında TCMB'nin Mart 2026 verisine göre İstanbul yüzde 39,4 ile en yüksek artışı kaydetti. Ankara yüzde 37,7 ile, İzmir de yüzde 35 ile İstanbul'un ardından geliyor. Türkiye genelindeki yıllık kira artışı ise yüzde 34,4 olarak gerçekleşti.
Eskişehir bu listede farklı bir yönüyle öne çıkıyor. Endeksa verilerine göre Eskişehir'de ortalama konut kirası 18.189 TL seviyesinde bulunuyor. Bu rakam İstanbul'un yarısından az. Yıllık kira artış oranı ise yüzde 16,7 ile Türkiye ortalamasının çok altında. Eskişehir, Konya ve Erzurum ile birlikte kira artışının en düşük olduğu büyükşehirler arasında yer alıyor. Türkiye'nin geri kalanında kiralar yanarken Eskişehir görece sakin kalıyor.
Asgari Ücret Kirayı Karşılıyor mu?
Keresteci, çalışanların kira ödemekte zorlandığını söyledi. Keresteci'ye göre İstanbul'da 2021 öncesinde asgari ücret konut kirasını karşılayabiliyor ve çalışanların elinde ek gelir kalıyordu. Bugün ise asgari ücret tek başına kira ödemesine bile yetmiyor.
2026 yılında net asgari ücret 28.075 TL. İstanbul'da ortalama kira ise 40.512 TL. Yani bir asgari ücretlinin maaşının tamamı kirayı karşılamaya yetmiyor, üstelik arada 12 bin TL'den fazla açık kalıyor. Türkiye ortalamasında bile ortalama kiranın 24.188 TL olduğu düşünüldüğünde asgari ücretlinin maaşının yüzde 86'sı sadece kiraya gidiyor.
Eskişehir'de tablo nispeten daha iyi görünse de sorun ortadan kalkmıyor. Ortalama kiranın 18.189 TL olduğu şehirde asgari ücretlinin maaşının yüzde 65'i kiraya ayrılıyor. Geriye kalan 10 bin TL ile gıda, ulaşım, fatura ve diğer zorunlu giderlerin karşılanması oldukça güç.
Keresteci son beş yılda asgari ücretin Türk Lirası bazında yaklaşık 14 kat arttığını ancak dolar bazında yalnızca 2 kat yükseldiğini vurguladı. Buna rağmen çalışanların kira ödeme gücünün ciddi şekilde gerilediğini belirtti.
8,5 Milyon Konut Boş Dururken Neden Kira Sorunu Var?
Türkiye'nin kira krizinde en şaşırtıcı veri boş konut sayısından geliyor. 2024 sonu itibarıyla Türkiye'de yazlık ve inşaat halindeki yapılar dahil toplam konut sayısı 38,4 milyonun üzerinde bulunuyor. Hane halklarının fiilen yaşadığı konut sayısı ise 27,5 milyon. Aradaki fark yaklaşık 8,5 milyon konutun boş ya da kullanılmaz durumda olduğunu gösteriyor.
İstanbul özelinde de durum farklı değil. İstanbul Planlama Ajansı verilerine göre kentteki 6,4 milyon meskenden 4,6 milyonunda ikamet ediliyor. Türkiye’de şu anda 1,8 milyon ev boş duruyor.
Keresteci konuyla ilgili olarak, vergi ve miras sorunları yüzünden kullanılmayan ve "hayalet evler" denilen konutların bir an önce piyasaya girmesi gerektiğini söyledi. Miras tartışmaları, tapu sorunları ya da vergi borçları yüzünden bu evler satılamıyor ya da kiraya verilemiyor. Bu da piyasada satılık ev sayısını azaltıyor.
Rakamlar çok açık bir fark gösteriyor. Türkiye'de 8,5 milyon konut boş dururken yaklaşık 24 milyon kişi kirada yaşıyor. TÜİK verilerine göre ev sahibi ailelerin oranı 2014'te yüzde 61,1 iken 2024'te yüzde 56,1'e düştü. Kiradaki nüfus oranı ise yüzde 22,1'den yüzde 28'e yükseldi. Son on yılda nüfusa eklenen her 100 kişiden yaklaşık 85'i kiracı oldu.
Konut Üretimi Neden Düştü?
Keresteci'nin "yapı kullanım izinlerinde ciddi düşüş var" tespiti resmi rakamlarla doğrulanıyor. 2017 yılında bir yılda 1,4 milyon daire için inşaat ruhsatı verilirken bu sayı 2020'de 555 bine geriledi. 2024'ün ilk 9 ayında ise sadece 480 bin daire ruhsatı verildi. Yani konut üretimi 2017 zirvesinin üçte birine indi.
2025 yılında bir toparlanma var. Ocak ile Eylül döneminde yapı ruhsatı verilen daire sayısı yıllık yüzde 39 artarak 754.791'e ulaştı. Bu son 8 yılın en yüksek seviyesi. Ancak rakam hala 2017 zirvesinin yarısı düzeyinde kalıyor.
Bir diğer sorun ise ruhsat alınıp tamamlanmayan yapılar. Son 5 yılda yapı ruhsatı alıp iskan almayan yapı oranı yüzde 20'yi geçti. Bu da ruhsat alınmış ama tamamlanmamış ciddi bir stok olduğunu gösteriyor. Yüksek faiz ortamı ve artan inşaat maliyetleri nedeniyle projeler yarım kalıyor.
Keresteci, faizler yükselince üretimin çok zorlaştığını söyledi. Herkesin barınmaya ihtiyacı olduğunu belirten Keresteci, konut yapımının artık şart olduğunu aktardı.
Kira Sorunu Nasıl Çözülür?
Fatih Keresteci, kira fiyatlarını azaltmak için bazı yollar söyledi. Keresteci önce daha fazla konut yapılmasını öneriyor. Kamu ile özel sektörün iş birliği içinde hareket etmesi gerektiğini vurgulayan Keresteci bu kapsamda birçok somut adım sıraladı.
Düşük faizli kredilerin doğrudan alıcılara değil üreticilere verilmesi Keresteci'nin en dikkat çekici önerisi. Bu yöntemle daha çok ev inşa edilmesi ve fiyatların kendiliğinden düşmesi isteniyor. Devlet daha fazla arsa üretmeli. Vergi ve teşviklerde arsa geliştirmek için kolaylık sağlanmalı. Arsa ile ilgili spekülasyon engellenmeli. Bu da önerilerden biri.
Keresteci, prefabrik ve modüler yapılarla evlerin daha hızlı ve ucuza yapılabileceğini söyledi. Keresteci, çevreyi koruyan ve sürdürülebilir projelere para verilmesinin de önemli olduğunu söyledi. Keresteci, insanlar ev almak istiyor ama yeterli uygun fiyatlı ev yok, dedi. Keresteci, tasarruf finansmanı ve gayrimenkul yatırım ortaklığı bu soruna çözüm olabilir, dedi.
Savaş Ekonomiyi ve Konut Piyasasını Nasıl Etkiliyor?
Keresteci, Amerika ile İran arasındaki savaşın maliyetleri artırdığını söyledi. Keresteci, ekonomik büyüme üzerinde baskı olduğunu ve yıl sonu için beklentilerini yükselttiğini açıkladı. Keresteci'nin güncel tahminlerine göre yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 24'ten yüzde 29'a yükseldi. Politika faizi beklentisi yüzde 30'dan yüzde 35'e çıktı. Büyüme tahmini ise yüzde 4,5 ile 5 bandından yaklaşık yüzde 3,5 seviyesine geriledi.
Ortadoğu'daki savaş pandemi döneminde olduğu gibi tedarik zincirlerinde kırılmalara yol açıyor. İnşaat malzeme fiyatlarındaki artış ve enerji maliyetlerindeki yükseliş üretim maliyetlerini yukarı çekiyor. Finansman bulamayan şirketler mal alamıyor. Bu yüzden şirketler gelir kaybediyor ve borçlarını ödemekte zorlanıyor.
Keresteci'ye göre Türkiye ekonomisinin önünde daha düşük büyüme, daha yüksek enflasyon ve daha yüksek faiz dönemi bulunuyor. Keresteci, şimdi kredi politikalarının bu kadar sıkı olmaması gerektiğini söylüyor. Gençler, yüksek kiralar yüzünden ailelerinin yanına dönüyor. Bu durum sadece Türkiye için geçerli değil. Yunanistan gibi ülkelerde de 18-34 yaş grubunda aileyle yaşama oranı arttı dedi.
Bu haberde yer alan bilgiler yatırım tavsiyesi içermemektedir.
