Tapu Sahipleri Dikkat: Renginize Göre Yüzde 50 Fiyat Farkı Var

Türkiye’de tapu senetleri mavi ve pembe olmak üzere iki renkte düzenlenir. Bu renk farkı, sadece görsel bir tercih gibi görünse de aslında mülkün hukuki statüsünü doğrudan gösterir.

Tapu rengi, mülk alacak kişiler için mülkün niteliğinden kredi kullanımına, fatura tutarlarından satış değerine kadar birçok konuda belirleyici olur. Bu yüzden tapu işlemlerinde renk kontrolü, sözleşme sürecinin ilk adımı olarak görülür.

MAVİ TAPU İLE PEMBE TAPU ARASINDAKİ FARK NEDİR?

Pembe tapu, üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlar için düzenleniyor. Bu tür tapularda söz konusu yer; daire, dükkan veya ofis gibi bir bağımsız bölüm olarak tanımlanıyor ve projesi yetkili idarece onaylanmış kabul ediliyor.

Mavi tapu ise üzerinde bağımsız bölüm olmayan taşınmazlar için verilir. Arsa, arazi, tarla, bağ ve bahçe gibi gayrimenkuller bu gruba girer. Hisseli tapuların çoğu da bu kategoridedir.

Gayrimenkul ve yatırım danışmanı Ali Osman Derin’in açıklamasına göre pembe renkli tapu, oturma izni alınmış ve kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazları ifade ediyor.

TAPU RENGİ NEDEN BU KADAR ÖNEMLİ?

Bir apartman dairesi satın alındığında verilen tapu mavi renkli ise, alınan dairenin bulunduğu bina tapu kayıtlarında hala “boş arsa” olarak görünüyor. Bu durum, dairenin teknik olarak “arsa hissesi” satışı şeklinde gerçekleştiği anlamına geliyor.

Bu fark sadece teorik değildir. Banka kredisi kullanımı, elektrik aboneliği, miras paylaşımı ve satış süreci gibi birçok pratik konuda doğrudan etkisi vardır. Mavi tapu sahipleri bu sonuçları genellikle mülkü aldıktan sonra öğrenir.

İSKAN BELGESİ TAPU RENGİNİ NASIL ETKİLER?

Tapu rengi aslında iskan yani Yapı Kullanma İzin Belgesi ile ilgilidir. Belediyeden iskan alınmadıkça bina, tamamlanmış ve oturuluyor olsa bile resmi kayıtlarda “inşaat halinde” olarak geçer.

Müteahhitlerin iskan almaktan kaçınmasının iki temel sebebi öne çıkıyor:

• Maliyet ve bürokratik yük
• Vergi avantajı

Kat irtifaklı bir daire tapuda hala arsa olarak göründüğünde satış değeri düşük gösterilebilir. Bu, müteahhitlere vergi avantajı sağlarken, daireyi alanlar için ileride ciddi sorunlara yol açabilir. İskan başvurusu için binanın yangın güvenliği, asansör testi, sığınak kontrolü ve enerji kimlik belgesi gibi işlemlerin tamamlanmış olması gerekir.

MAVİ TAPULU EVE KONUT KREDİSİ ALINIR MI?

Konut kredisi kullanmayı planlayan vatandaşlar için en kritik mesele bu noktada başlıyor. Bankaların kredi politikaları neredeyse tek bir cümleyle özetlenebiliyor: Arsa tapusuna istinaden konut kredisi kullandırılmıyor.

Akbank ve İş Bankası gibi büyük bankaların yayımladığı kredi rehberleri de bu çizgiyi destekliyor. Bankaların konut kredisi vermek için aradığı temel şartlar şunlar:

1. Tapunun niteliği “mesken / konut / daire / kargir ev” olarak geçmeli
2. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalı
3. Eksper raporunda inşaat tamamlanma seviyesi yüksek olmalı
4. İskan belgesi alınmış olmalı

İskanı olmayan binalara sadece bazı özel projelerde ve belirli şartlarla kredi verilebiliyor. Bu durum çoğu tüketicinin ulaşamayacağı bir istisna oluşturuyor. Genellikle bankaların güvenilir bulduğu büyük müteahhitlerin yaptığı siteler bu kapsama giriyor.

MAVİ TAPULU MÜLKE ARSA KREDİSİ ÇEKİLİR Mİ?

Bankaların bir kısmı, arsa niteliğindeki taşınmazlar için “arsa kredisi” adı altında ayrı bir ürün sunuyor. Ancak bu kredinin koşulları konut kredisinden çok daha sıkı.

Arsa kredisinde vade süresi genellikle 5 ile 10 yıl arasında değişirken, konut kredisinde 30 yıla kadar uzayabiliyor. Faiz oranları da arsa kredisinde belirgin biçimde yüksek olabiliyor. Banka değerlemesinde arsanın yüzde 50 ile 75’i kadarına kredi açılırken, konut kredisinde bu oran yüzde 80’e kadar çıkabiliyor.

ELEKTRİK VE SU FATURALARI MAVİ TAPULARDA NEDEN YÜKSEK?

Mavi tapulu konutlarda abonelik işlemleri de farklı ilerler. İskan belgesi olmayan binalarda elektrik ve su faturaları normal mesken tarifesi yerine şantiye tarifesinden kesilir. Bu da aylık faturaların daha yüksek gelmesine neden olur.

Doğalgaz aboneliğinde ise iskan belgesi kesin şart. İskan olmayan binalarda standart konut aboneliği açılamıyor, sadece geçici şantiye tipi abonelik mümkün olabiliyor.

boneliklerin geçici şantiye tipinden konut tipine çevrilmesi ancak iskan belgesi alındıktan sonra mümkün olur. Bu süreç bazen yıllarca sürebilir ve aile bütçesine büyük yük getirebilir.

MAVİ TAPULU EVDE TAPUYU KAYBETME RİSKİ VAR MI?

Hukukçuların altını çizdiği en sarsıcı detay tapuyu kaybetme ihtimaliyle ilgili. İskan alınmayan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi sözleşmeden dönebiliyor. Bu durum, müteahhitten daire satın almış vatandaşların tapularını tamamen kaybetme riskini gündeme getiriyor.

Müteahhit firmanın iflas etmesi veya sahaya geri dönmemesi halinde iskan ve kat mülkiyeti süreci tamamen tıkanabiliyor. Mahkeme yoluyla bu sürecin işletilmesi mümkün olsa da hem zaman hem de masraf açısından ciddi bir yük getiriyor.

Bu yüzden mavi tapulu bir konut alacakların, müteahhit firmanın mali durumunu ve sicilini araştırması çok önemlidir. Ticaret sicil kayıtlarına bakmak ve firmanın daha önce tamamladığı projelerde iskan alıp almadığını sorgulamak tavsiye edilir.

2021’DEKİ DEĞİŞİKLİK NE GETİRDİ?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2021’de uygulamaya koyduğu düzenlemeyle süreç önemli ölçüde kolaylaştı. Üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda kat mülkiyetine geçiş otomatik hale getirildi.

Yeni düzenlemeye göre kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi yeterli oluyor. Zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçiliyor.

Belediye, iskan belgesini 60 gün içinde tapu dairesine gönderdiğinde sistem otomatik olarak mavi tapuyu pembe tapuya çeviriyor. Maliklerin tek tek başvuru yapma zorunluluğu ortadan kalktı.

Ancak burada önemli bir ayrıntı var: Bu otomatik geçiş, sadece iskan alınmış binalar için geçerli. İskansız binalarda süreç hala tıkalı kalıyor ve mavi tapu yıllarca değişmeden kalabiliyor.

KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞTE NE KADAR HARÇ ÖDENİR?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sırasında harç veya vergi alınmıyor. Sadece Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi tarafından bağımsız bölüm başına belirlenen bir ücret tahsil ediliyor. Bu ücret yöreden yöreye değişebiliyor.

Buna karşılık dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta var. Kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte taşınmazın emlak vergisi belirgin biçimde artıyor. Tapuda “arsa” olarak kayıtlı yer artık “bina” olarak görünüyor ve değerleme buna göre yapılıyor.

Ayrıca her bağımsız bölüm için DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi de sürecin zorunlu kalemleri arasında yer alıyor. DASK poliçesinin yıllık olarak yenilenmesi gerekiyor.

TAPU RENGİ MİRAS PAYLAŞIMINI NASIL ETKİLER?

Tapu rengi, miras paylaşımı sürecinde de belirleyici bir rol oynuyor. Kat mülkiyeti kurulmuş pembe tapulu bir daire, mirasçılar arasında bağımsız bölüm üzerinden paylaştırılıyor. Daire, belirli bir hisse oranıyla tek tek mirasçılara intikal edebiliyor.

Mavi tapulu mülkler ise arsa hissesi olarak görüldüğü için mirasçılar arasında paylaşım daha karmaşık bir hal alıyor. Hisseli yapıdaki mavi tapular, mirasçılar artıkça daha küçük hisselere bölünüyor ve mülkün satışı zorlaşabiliyor.

Mirasçılardan birinin satış kararı alması durumunda diğer mirasçıların onayı veya ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebiliyor. Bu davalar mahkeme yoluyla sürdüğü için aylar hatta yıllar alabiliyor.

TAPU İMZALAMADAN ÖNCE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Uzmanlar, taşınmaz alımı öncesinde mutlaka belirli kontrollerin yapılmasını öneriyor. İmza atmadan önce gerçekleştirilmesi gereken yedi temel adım şu şekilde sıralanıyor:

1. Tapu senedinin rengini kontrol edin: Mavi mi, pembe mi?
2. Tapu senedindeki “niteliği” (vasfı) bölümünü okuyun: “Arsa”, “tarla”, “bahçe” yazıyorsa dikkatli olun
3. Tapu kütüğü (sicil) örneğini mutlaka isteyin; ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını görmek için
4. Belediyeden binaya ait iskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alınıp alınmadığını sorun
5. Kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi kurulduğunu öğrenin
6. Bankaya kredi başvurusu için ön onay alın; eksper raporu süreçleri en başta netleşsin
7. Mümkünse bir gayrimenkul avukatından taşınmaz hukuki durum raporu çıkartın

MAVİ TAPUDAN PEMBE TAPUYA NASIL GEÇİLİR?

Mavi tapulu bir konut sahibinin pembe tapuya geçiş yapabilmesi için belirli adımları takip etmesi gerekiyor.

Süreç şu şekilde ilerliyor:

İlk adım, binanın iskan belgesinin alınması. İskan alınmadan kat mülkiyetine geçiş mümkün değil. İskan başvurusu, müteahhit veya bina yöneticisi tarafından belediyeye yapılıyor.

İskan belgesinin alınmasının ardından belediye, belgeyi 60 gün içinde tapu dairesine iletiyor. Bu aşamadan sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü resen kat mülkiyeti tesis ediyor. Maliklerin ayrı ayrı başvuru yapma zorunluluğu yok.

Ancak iskan alınamayan binalarda süreç çok daha karmaşık hale geliyor. Bu durumda imar affı dönemleri veya kentsel dönüşüm süreçleri tek çıkış yolu olabiliyor.

TAPU İŞLEMLERİNDE EN SIK KARŞILAŞILAN SORUNLAR NELER?

Tapu işlemlerinde vatandaşların en sık karşılaştığı sorunlar şunlar:

Bu sorunları önlemek için tapu sicil müdürlüğünden alınan tapu senedi örneği dikkatlice incelenmelidir. Sözleşmeden önce yapılan kontroller, ileride yaşanabilecek hukuki ve maddi kayıpları engeller.