Konut kiralarındaki tırmanış, mahkeme koridorlarına yansıyan bir uyuşmazlık dalgasını beraberinde getirdi. Bakanlığın 2025 yargı istatistikleri, kiradan doğan anlaşmazlıkların ulaştığı düzeyi gözler önüne serdi. Tablo, yalnızca dava adediyle değil bu davaların yıldan yıla devreden yüküyle de öne çıkıyor.
Hukuk mahkemelerinde geçen yıl üç ayrı kalemde yığılma oluştu:
- Kira: 95 bin 217 dosya
- Kiralananın tahliyesi: 82 bin 222 dosya
- Kiralananın tahliyesi (icra): 39 bin 361 dosya
- Toplam: 216 bin 800 dosya
Dosyaların ne kadarı yeni açıldı?
Söz konusu dosyaların büyük kısmı geçmiş yıllardan sarktı. Toplam içinde 2025 boyunca yeni açılan dosya adedi 97 bin 90 olarak belirlendi. Kalan bölüm, daha önceki dönemlerde karara bağlanamayıp bu yıla devreden işlerden oluştu. Bu dağılım, kira davalarının hızla kapanmadığını ve birike birike ilerlediğini ortaya koyuyor.
Başlıklar tek tek incelendiğinde devreden yükün ağırlığı belirginleşiyor. Kira konulu 95 bini aşan dosyanın 38 bin 56'sı o yıl açıldı, 55 bin 959'u önceki seneden taşındı. Tahliye başlığında 28 bin 263 yeni dosyaya karşılık 52 bin 75 dosya devraldı. İcra yoluyla tahliyede ise 39 bin 361 dosyanın 30 bin 771'i yeni açılan işlerden oluştu.
Ortalama kira ne kadar oldu?
Bu yığılmanın gerisinde piyasadaki fiyat düzeyi yatıyor. Mayıs 2026 ölçümlerine göre Türkiye genelinde kiralık bir konutun ortalama bedeli 26 bin 647 liraya çıktı. Metrekare başına düşen ortalama kira da 256 lira olarak hesaplandı. Kira ile hane geliri arasındaki makas, hem yeni kiralamalarda hem de yenilenen sözleşmelerde anlaşmazlık ihtimalini artırıyor.
Eskişehir'de kira ülke ortalamasının altında
Eskişehir'de ise tablo ülke ortalamasının gerisinde kalıyor. Mayıs 2026 ölçümünde ilde kiralık konutun ortalama bedeli 18 bin 702 lira, metrekare başına ortalama kira ise 135 lira olarak kaydedildi. Bu seviye, ülke genelindeki 26 bin 647 liralık ortalamanın yaklaşık yüzde 30 altında. Buna karşın Eskişehir, üç üniversitesiyle öğrenci nüfusu kalabalık bir il olduğundan kiralık konuttaki talep tüm yıla yayılıyor.
Haziranda kira artış tavanı ne?
Sözleşme yenilemelerindeki yasal sınır da yüksek seyrini sürdürüyor. Tüketici fiyat endeksinin son 12 aylık ortalaması baz alındığında, haziranda yenilenecek kira sözleşmelerine uygulanabilecek üst artış oranı yüzde 32,24 olarak hesaplandı. Bu tavan, kiracının ödeme gücü ile ev sahibinin güncel piyasa beklentisi arasındaki gerilimi besleyen başlıca etkenlerden biri.
Kira artış tavanı, yenilenen sözleşmelerde ev sahibinin uygulayabileceği azami zammı belirliyor. Yasaya göre kira artışı, bir önceki kira bedelinin üzerine en fazla tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalaması oranında yapılabiliyor. Bu oranın üzerinde talep edilen artışlar, kiracı tarafından kabul edilmediğinde uyuşmazlığa dönüşebiliyor ve dava ya da arabuluculuk konusu olabiliyor.
Arabuluculukta kaç dosya açıldı?
Anlaşmazlıklar mahkeme salonlarıyla da sınırlı kalmadı. Dava şartı arabuluculuk yolunda da yoğun bir dosya birikimi yaşandı. Resmi istatistikte bu dosyalar "diğer dava şartı uyuşmazlıkları" kategorisinde toplandı. Bu başlık altında yer alan uyuşmazlık türleri şunlar:
- Kira
- Ortaklığın giderilmesi
- Kat mülkiyeti
- Tarımsal üretim sözleşmesi
- Komşuluk hukuku
Söz konusu kategoride 2025 yılında 276 bin 661 arabuluculuk dosyası açıldı.
Arabuluculuğun sonuç tablosu uzlaşmanın ne ölçüde mümkün olduğunu da gösterdi. Görüşmesi tamamlanan dosya adedi 273 bin 909'a ulaştı. Bunların 37 bin 976'sında taraflar ortak bir noktada buluştu. Geriye kalan 226 bin 974 dosyada uzlaşma çıkmadı ve bu dosyaların büyük bölümünün dava aşamasına geçtiği tahmin ediliyor.
Arabuluculuk neden zorunlu bir aşama?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, davadan önce gelinmesi gereken bir aşama olarak öne çıkıyor. Belirli kira anlaşmazlıklarında doğrudan dava açmak yerine önce arabulucuya başvurmak yasal bir ön koşul. Tarafların bir arabulucu eşliğinde uzlaşması, hem süreci kısaltıyor hem de mahkemelerdeki dosya yükünü hafifletmeyi amaçlıyor. Ancak 2025 verileri, dosyaların önemli bölümünde uzlaşma çıkmadığını ve uyuşmazlığın mahkemeye taşındığını gösteriyor.
Bundan sonra ne bekleniyor?
Eskişehir gibi hem öğrenci hem de emekli nüfusu yoğun illerde kiralık konut talebinin akademik takvimle hareketlenmesi, fiyatların seyrinde belirleyici oluyor. Dönem başlarında artan talep, kiralık konut piyasasında hareketliliği yükseltiyor. Bununla birlikte ilde ortalama kira bedelinin ülke ortalamasının altında kalması, büyükşehirlere kıyasla görece daha erişilebilir bir tablo ortaya koyuyor.
Konut kiralarının ve kira uyuşmazlıklarının seyrinde önümüzdeki dönemde enflasyon oranları, yeni konut arzı ve kira mevzuatındaki olası düzenlemeler belirleyici olacak. Mahkeme ve arabuluculuk verileri, kira ilişkisinin yalnızca ekonomik değil hukuki bir gündem maddesi olmayı da sürdürdüğünü ortaya koyuyor.
