Hazine Bakanlığı tarafından konut piyasaları için hazırlanan "Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yönetmelikle birlikte gayrimenkul ticaretine ilişkin kurallarda kapsamlı bir düzenleme yapıldı.
Düzenlemenin temel hedefi, taşınmaz alım satımında ödemelerin güvenli ve kayıtlı bir şekilde aktarılmasını sağlamak. Bu kapsamda nakit el değiştirmeye dayalı geleneksel uygulama yerini, banka altyapılı yeni bir ödeme sistemine bırakacak.
ÖDEME SİSTEMİ NASIL İŞLEYECEK?
Yeni dönemde emlak alım satım işlemlerine ait ödemenin bir kısmı ya da tamamı, bankalar ve Bankacılık Kanunu kapsamında faaliyet gösteren finansal kuruluşlar tarafından oluşturulan "ödeme sistemi" üzerinden yapılacak.
Sistem; alıcının ödeme tutarını doğrudan satıcıya nakit veya havale ile göndermesi yerine, kayıtlı ve denetlenebilir bir altyapı üzerinden aktarılması esasına dayanıyor. Bu yapı, hem işlem güvenliğini artıracak hem de satış bedellerinin gerçek tutarlarıyla kayıt altına alınmasını sağlayacak.
KREDİYLE YAPILAN ALIMLARDA NASIL UYGULANACAK?
Düzenlemede konut kredisi kullanılarak yapılan alımlara yönelik özel hüküm de yer aldı. Taşınmaz satış bedelinin bir kısmının veya tamamının bankalar ya da finansman ve tasarruf finansman şirketleri tarafından kredilendirilmesi halinde, kredi tutarı dışındaki geri kalan ödeme bu sistem üzerinden yapılacak.
Bu uygulamayla birlikte satış işlemlerinde krediyle karşılanmayan tutarların güvenli ve kayıtlı bir şekilde aktarılması zorunlu hale getirildi. Örneğin 5 milyon TL bedelli bir konut için 3 milyon TL banka kredisi kullanılması durumunda, kalan 2 milyon TL'lik özkaynak ödeme sistemi üzerinden gerçekleştirilecek.
HİZMET BEDELİ NE KADAR OLACAK?
Yeni ödeme sisteminin kullanımı için hizmet bedeli alınacak. Bu bedelin tutarı henüz açıklanmadı ancak satıcıya aktarılan tutardan düşüleceği belirtildi.
Hizmet bedelinin oranı veya sabit tutarı, sistemi işletecek banka ve finansal kuruluşların altyapı maliyetleri ile bakanlığın belirleyeceği üst sınırlar çerçevesinde netlik kazanacak. Bu detayların ikincil mevzuat olan yönetmelik ve genelgelerle açıklanması bekleniyor.
SİSTEMİN USUL VE ESASLARINI KİM BELİRLEYECEK?
Yönetmelikte söz konusu ödeme sisteminin usul ve esasları ile sürecin takibi ve teknik sorunların çözümünün Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirleneceği ifade edildi.
Bu yapı; Hazine Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı ve Çevre Şehircilik Bakanlığı arasında üçlü bir işbölümü ortaya koyuyor. Hazine Bakanlığı yönetmeliği hazırladı, Ticaret Bakanlığı uygulama takvimini yönetecek, Çevre Şehircilik Bakanlığı ise teknik altyapıyı belirleyecek.
EMLAK İŞLETMELERİ HANGİ BİLDİRİMLERİ YAPACAK?
Yönetmelik yalnızca alıcı ve satıcıları değil, emlak işletmelerini de kapsayan yenilikler getirdi. Düzenlemeyle işletme adresi, ticaret unvanı veya faaliyet konusuna ilişkin değişikliklerin belirli süreler içinde bildirilmesi zorunlu hale getirildi.
Bunun yanı sıra söz konusu değişikliklerde yetki belgesinin de yenilenmesi zorunlu olacak. Bu yapı, sektördeki şirket bilgilerinin güncel ve denetlenebilir tutulmasını hedefliyor. Emlak danışmanlık ofisleri, yetkili emlak müşavirleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları yeni bildirim yükümlülüğüne uyum sağlamak zorunda kalacak.
YENİ KURALLAR NE ZAMAN ZORUNLU OLACAK?
Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girdi ancak ödeme sisteminin kullanımı 1 Temmuz 2026 tarihine kadar zorunlu olmayacak. Bu tarihten itibaren sistem zorunlu hale gelecek.
Bakanlığa zorunlu kullanım tarihini üç aya kadar uzatma yetkisi tanındı. Bu durumda sistemin zorunlu uygulamaya geçişi en geç 1 Ekim 2026'ya kadar gecikmeyebilir. Geçiş sürecinde alıcı ve satıcılar mevcut yöntemleri kullanmaya devam edebilecek.
KONUT SATIŞINDA İKİ SEÇENEK
1 Temmuz 2026 öncesinde konut alım satımı planlayan vatandaşlar için iki seçenek bulunuyor. Birinci seçenek, mevcut nakit veya havale yöntemiyle işlemi temmuz öncesinde tamamlamak. İkinci seçenek, temmuz sonrasında yeni sisteme uyumlu şekilde başvuru yapmak.
Yeni dönemde anlaşmalı banka veya yetkili finansal kuruluş seçimi öncelikli olacak. Vatandaşların satış öncesinde bankalarıyla iletişime geçerek ödeme sistemi prosedürlerini öğrenmeleri öneriliyor. Tapu randevu sürelerinin de yeni sistem nedeniyle ilk dönemde kısmen uzayabileceği değerlendiriliyor.
Yönetmelik hükümleri Ticaret Bakanı tarafından yürütülecek. Resmi Gazete'de yayımı tarihinde yürürlüğe giren düzenleme, taşınmaz ticareti yapan herkesi kapsıyor.
