TÜİK ve Merkez Bankası'nın Mayıs 2026 verilerine göre Türkiye'de konut satışları yıllık yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 adede indi, konut fiyatları nominal artsa da reel olarak yüzde 6,1 geriledi. Eskişehir'de de satışlar yüzde 29,7 düşüşle bin 479 konuda kaldı, yüksek faiz ve alım gücü kaybı piyasayı zayıflattı.
KONUTTA REEL FİYAT GERİLİYOR
Konut piyasasında uzun süredir geçerli olan dengeler 2026'nın ilk yarısında değişti. Satılık konutun etiket fiyatı artmaya devam ederken, enflasyondan arındırılan reel değer düşüş yönünü korudu. Merkez Bankası'nın Mayıs 2026 Konut Fiyat Endeksi, bir ay öncesine göre yüzde 1,7 yükselerek 227,1 değerine ulaştı. Yıllık karşılaştırmada nominal artış yüzde 24,5 olarak ölçüldü. Aynı dönemde tüketici enflasyonunun bu oranın üzerinde kalması nedeniyle konutun reel fiyatı yüzde 6,1 azaldı. Sonuçta etiket rakamı büyürken, konutun alım gücü cinsinden gerçek karşılığı geriledi.
YATIRIM KİMLİĞİ SORGULANIYOR
Ortaya çıkan tablo, son yılların en belirgin değişimlerinden biri oldu. Konut uzun yıllar boyunca hem enflasyona kalkan hem de yüksek getiri umuduyla yatırımcının sığınağı sayıldı. Mayıs 2026 rakamları ise bu yerleşik algının gücünü yitirdiğine işaret ediyor. Alıcının azaldığı, getirinin daha titiz hesaplandığı ve maliyetlerin daha temkinli karar gerektirdiği bir döneme geçiliyor. Önümüzdeki süreçte piyasanın yönünü en çok faizin belirleyeceği değerlendiriliyor.
SATIŞLAR YILLIK YÜZDE 31 AZALDI
Satış adetleri, piyasadaki dalgalı seyrin en net göstergesi oldu. Türkiye genelinde Mayıs ayında 93 bin 333 konut el değiştirdi ve satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 31,2 düştü. Yılın ilk beş ayındaki seyir de iniş çıkışlarla doluydu:
- Ocak: 111 bin 480
- Şubat: 124 bin 549
- Mart: 113 bin 367
- Nisan: 126 bin 808
- Mayıs: 93 bin 333
Nisan'da güçlenen piyasa Mayıs'ta belirgin biçimde yavaşladı. Gerileme hem sıfır hem ikinci el konutta hissedildi. Sıfır konut satışları yüzde 27,9 azalarak 30 bin 196'ya, ikinci el satışlar ise yüzde 32,7 düşüşle 63 bin 137'ye indi.
ESKİŞEHİR'DE DE SATIŞ DÜŞTÜ
Ülke genelindeki yavaşlama Eskişehir'e de yansıdı. TÜİK verilerine göre Eskişehir'de Mayıs ayında bin 479 konut satıldı ve satışlar bir yıl öncesine göre yüzde 29,7 azaldı. Eskişehir'de el değiştiren konutların 558'i ilk el, 921'i ikinci el satıştan oluştu. Kredi kullanımı tarafında da gerileme yaşandı. Eskişehir'de ipotekli konut satışları yüzde 16,3 düşüşle 345 adede indi. Veriler, yüksek faiz ortamının Eskişehirli alıcıyı da temkinli davranmaya yönelttiğini gösterdi.
EN BÜYÜK ÜÇ ŞEHİRDE TABLO
Piyasanın merkezinde İstanbul, Ankara ve İzmir yer almayı sürdürdü. Mayıs ayında üç büyük ilin fiyat hareketi şöyle gerçekleşti:
- İstanbul: aylık yüzde 2,1, yıllık yüzde 25,4 artış
- Ankara: aylık yüzde 1,5, yıllık yüzde 27,3 artış
- İzmir: aylık yüzde 0,1 düşüş, yıllık yüzde 22,8 artış
Ankara'nın yıllık fiyat artışında hem İstanbul hem İzmir'in önüne geçmesi dikkat çekti. İzmir ise aylık bazda hafif gerileyerek üç il içinde en zayıf seyri gösterdi.
KIYI HATTINDA ARTIŞ YAVAŞLADI
Bölgesel veriler, fiyat artışının ülke genelinde eşit dağılmadığını ortaya koydu. Yıllık artışın en yüksek ve en düşük olduğu bölgeler şöyle sıralandı:
- Yüzde 28,2: Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkari, Muş
- Yüzde 27,8: Bolu, Kocaeli, Sakarya, Yalova, Düzce
- Yüzde 27,4: Konya, Karaman
- Yüzde 20,8: Aydın, Denizli, Muğla
- Yüzde 18,8: Adana, Mersin
- Yüzde 15,8: Edirne, Kırklareli, Tekirdağ
Söz konusu tablo, özellikle sahil hattı ve doygunlaşmış bazı piyasalarda fiyat artış hızının belirgin biçimde gevşediğini gösterdi.
MALİYET VE KİRA TARAFINDA BASKI
Yeni konut üretimindeki yüksek maliyet, piyasayı kısıtlayan başlıca etkenlerden biri oldu. İnşaat maliyet endeksi Nisan 2026 itibarıyla yıllık yüzde 28,58 yükseldi. Söz konusu artışta malzeme kalemi yüzde 27,75, işçilik kalemi ise yüzde 30,02 pay aldı. Arsa, finansman, malzeme ve işçilik yükü, yeni konutta maliyet tabanını yukarıda tutuyor. İkinci el tarafında ise pazarlık alanı genişledi. Yüksek faizle alıcının sınırlı kalması, nakit ihtiyacındaki satıcıyı fiyatta daha esnek davranmaya yöneltiyor. Kira cephesinde de yükseliş sürdü. Yeni kiracı kiraları Mayıs ayında İstanbul'da yıllık yüzde 36,7, Ankara'da yüzde 33,8, İzmir'de yüzde 30,2 arttı.
