Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmelerini ilgilendiren önemli bir karar açıkladı. 12 Mart 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan karara göre, kira sözleşmesi "çekilmez hale" geldiğinde ev sahibi veya kiracı süresini beklemeden sözleşmeyi feshedebilir.
Karar, 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi kapsamında değerlendirildi. Bu madde olağanüstü sebeplerle fesih hakkını düzenliyor. Yargıtay, tarafların fesih süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebileceğine hükmetti.
Emsal niteliğindeki kararda bu hakkın konut ve iş yeri kiralarını da kapsadığı vurgulandı. Fesih için kira süresinin dolması şartı artık aranmayacak.
Dava nasıl başladı?
Yüksek Mahkeme, Anamur'daki bir kira ihtilafını inceledi. Dosyada 2022 yılında yapılan bir kira sözleşmesi ele alındı. Ev sahibi, sözleşmeyi bir yıl sonra feshetmek istedi.
Ev sahibi, tahliye için kiracıya 3 ay süre tanıdı. Ancak kiracı verilen süre içinde evi boşaltmadı. Bunun üzerine ev sahibi dava açarak tahliye talep etti.
Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi davayı reddetti. Yerel mahkeme, davanın kira süresi dolmadan açıldığını ve fesih talebinin "ihtiyaç sebebiyle" ele alınması gerektiğini belirtti.
Yargıtay neden ev sahibini haklı buldu?
Dosya, Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına bozma talebi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin önüne geldi. Yüksek Mahkeme yerel mahkemenin kararını bozdu.
Yargıtay, kira sözleşmesinde "çekilmezlik hali" oluşursa tarafların sözleşmeye bağlı kalmasının beklenemeyeceğine hükmetti. Karara göre bu durumda taraflar fesih süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir.
Ev sahibini haklı bulan Yargıtay, kararı kanun yararına bozdu. Bu karar bundan sonraki benzer davalarda emsal teşkil edecek.
Çekilmezlik hali nedir?
Çekilmezlik hali, kira ilişkisinin taraflardan biri veya her ikisi için katlanılamaz duruma gelmesi anlamına geliyor. Bu durum farklı sebeplerle ortaya çıkabilir.
Kiracı açısından çekilmezlik halleri arasında sağlık sorunları, ekonomik zorluklar veya ev sahibinin sürekli tacizi sayılabilir. Evin yaşanmaz hale gelmesi de bu kapsamda değerlendirilebilir.
Ev sahibi açısından ise kiracının komşularla sürekli sorun yaşaması, kira bedelinin ödenmemesi veya eve verilen ağır hasarlar çekilmezlik nedeni olabilir. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilecek.
Borçlar Kanunu 331. madde ne diyor?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi olağanüstü fesih hakkını düzenliyor. Bu madde taraflara önemli sebeplerin varlığında sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanıyor.
Maddeye göre, taraflardan biri için kira ilişkisinin devamı çekilmez hale gelmişse sözleşme feshedilebilir. Fesih bildirimi yasal fesih dönemlerine ve sürelerine uyularak yapılmalı.
Kanun ayrıca hakime parasal sonuçları değerlendirme yetkisi veriyor. Haksız fesih durumunda tazminat ödenmesine karar verilebilir. Bu nedenle fesih kararı dikkatli değerlendirilmeli.
Fesih nasıl yapılmalı?
Çekilmezlik nedeniyle kira sözleşmesini feshetmek isteyen tarafın belirli kurallara uyması gerekiyor. Öncelikle fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması önemli.
Fesih bildiriminde çekilmezlik nedeninin açıkça belirtilmesi gerekiyor. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlayacak. Karşı tarafa makul bir süre tanınması da öneriliyor.
Fesih süreleri konusunda Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine uyulmalı. Konut kiralarında fesih döneminin sonu için en az üç ay önceden bildirim yapılması gerekiyor.
Bu karar kiracıları nasıl etkiler?
Yargıtay kararı kiracılara da fesih hakkı tanıyor. Kira ilişkisi kiracı için çekilmez hale geldiyse sözleşme süresinin dolması beklenmeden fesih mümkün.
Örneğin evin sağlık açısından yaşanmaz hale gelmesi, ev sahibinin sürekli tacizi veya öngörülemeyen ekonomik zorluklar fesih gerekçesi olabilir. Ancak her durumun mahkeme tarafından değerlendirileceği unutulmamalı.
Kiracıların bu haktan yararlanırken dikkatli olması gerekiyor. Geçerli bir çekilmezlik nedeni olmadan yapılan fesih haksız bulunabilir ve tazminat yükümlülüğü doğurabilir.
Ev sahipleri ne yapmalı?
Ev sahipleri için de bu karar önemli haklar getiriyor. Kiracının davranışları nedeniyle kira ilişkisi çekilmez hale gelmişse tahliye talep edilebilir.
Ancak ev sahiplerinin fesih hakkını kötüye kullanmaması gerekiyor. Salt kira artışı yapmak veya başka birine kiralamak için çekilmezlik iddiası öne sürmek hukuka aykırı olacak.
Fesih öncesi durumun belgelenmesi önemli. Çekilmezlik halini kanıtlayacak deliller (şikayetler, tutanaklar, tanık ifadeleri) toplanmalı. Gerekirse hukuki danışmanlık alınması öneriliyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Çekilmezlik hali nedir? Kira ilişkisinin taraflardan biri veya her ikisi için katlanılamaz duruma gelmesidir. Sağlık sorunları, sürekli taciz, evin yaşanmaz hale gelmesi örnek gösterilebilir.
Kira sözleşmesi süre dolmadan feshedilebilir mi? Yargıtay kararına göre çekilmezlik hali oluşursa süre dolmadan fesih mümkün.
Fesih nasıl yapılmalı? Yazılı olarak, tercihen noter aracılığıyla ve çekilmezlik nedeni belirtilerek yapılmalı.
Haksız fesihte ne olur? Hakim tazminata hükmedebilir. Bu nedenle fesih kararı dikkatli değerlendirilmeli.
Hangi kanun maddesi uygulanıyor? 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi (olağanüstü fesih) uygulanıyor.
