Eskişehir, Türkiye'nin eğitim ve kültür merkezlerinden biri olarak uzun süredir konut piyasasında yatırımcıların ve vatandaşların ilgisini çekiyor. Çok uzun süredir de Eskişehir’de hâkim olan bir algı var. Eskişehir’deki konut fiyatlarının Türkiye’deki bir çok ilden daha yüksek olduğu hatta İstanbul, Ankara, İzmir gibi metropol kentlerle yarıştığı yönünde eleştiriler yapılıyor.
Ancak, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) 2025 yılı birinci çeyrek Konut Fiyat Endeksi verileri, bu algının gerçeklerle ne kadar örtüştüğünü sorgulamamıza neden oluyor.
Verilere göre, Türkiye’de ortalama konut metrekare fiyatı 2025'in ilk çeyreğinde 37.740 TL olarak gerçekleşti. Eskişehir ortalaması ise 30.146 TL. Yani Eskişehir’de konut fiyatları, ülke ortalamasının altında seyrediyor. Bu rakam, Eskişehir'i Türkiye genelinde 19. sıraya yerleştiriyor. Bu durum, şehirdeki konut piyasasına dair algı ile gerçekler arasında belirgin bir fark olduğunu gösteriyor. Listenin zirvesindeki illere baktığımızda ise sırasıyla Muğla, İstanbul, Antalya, İzmir, Çanakkale, Aydın Balıkesir, Kırklareli, Edirne, Ankara, Bartın, Kocaeli, Tekirdağ, Denizli, Yalova, Sakarya, Manisa ve Bursa olduğunu görüyoruz. Yani Türkiye’de konutta en pahalı iller ağırlıklı olarak kıyı şeridi iller ile Marmara ve Ege bölgesi illeri olduğunu görüyoruz. İç Anadolu’da başkent Ankara’dan sonra Eskişehir’in listeye ancak girebildiği dikkat çekiyor.
İmar ve kat artışı konut piyasasına nasıl yansır?
Gelelim şu Eskişehir’deki konut fiyatlarının kontrol altına alınması için yapılan önerilere. Bildiğiniz gibi bazı çevreler, konut fiyatlarının düşmesi için yeni imar alanlarının açılmasını öneriyor. Ancak, bu yaklaşımın konut fiyatlarını düşürmede ne kadar etkili olacağı tartışmalı. Çünkü konut fiyatlarını belirleyen tek etken arz-talep dengesi değil. İnşaat maliyetlerinin döviz kurlarına endeksli olması, yeni konutların eski konutların fiyatlarını yukarı çekmesi gibi faktörler de fiyatlar üzerinde önemli bir etkiye sahip.
Özellikle inşaat sektöründe kullanılan malzemelerin büyük bir kısmının ithal olması, döviz kurlarındaki dalgalanmaların inşaat maliyetlerini doğrudan etkilemesine neden oluyor. Bu da, yeni konutların maliyetlerini artırarak satış fiyatlarının yükselmesine yol açıyor. Dolayısıyla, yeni imar alanlarının açılması, konut fiyatlarını düşürmek yerine daha da artırabilir.
Eskişehir'de konut fiyatlarının düşmesi için sadece arzı artırmak yeterli değil. Aynı zamanda, inşaat maliyetlerini düşürmeye yönelik politikalar geliştirmek, döviz kurlarındaki dalgalanmaları minimize etmek ve mevcut konut stokunun verimli kullanılmasını sağlamak da gerekiyor.
Özetle:
• Eskişehir'de konut fiyatları, kamuoyundaki algının aksine Türkiye ortalamasının altında.
• Eskişehir, konut fiyatlarında Türkiye genelinde 19. sırada yer alıyor.
• Yeni imar alanlarının açılması, konut fiyatlarını düşürmek yerine artırabilir.
• İnşaat maliyetlerinin döviz kurlarına endeksli olması, konut fiyatlarını doğrudan etkiliyor.
• Konut fiyatlarını düşürmek için arzı artırmanın yanı sıra, maliyetleri düşürmeye yönelik politikalar da geliştirilmelidir.
Eskişehir'de konut piyasasına dair doğru politikaların geliştirilmesi için, algılar yerine verilerle hareket etmek büyük önem taşıyor.
